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汪敦敬:五餅二魚的居屋遊戲

近日收到多位好友的致謝,因為去年我撰文表示11月29日抽籤居屋的購買力將會回流市場令樓價回升,他們掌握到時機入市,不少樓價賬面已升了100萬左右了!其實我應多謝他們支持才對!當時在逆流中為市場發「預喜」是要面對四方八面的攻擊及揶揄的!當然,現在證明了那時的確是入市良機了!

新一期居屋又來臨,去年居屋發售可以凍結購買力的原因是因為政府將 兩次申請居屋的名額聚積一次過發售,更將申請居屋的白表家庭的入息上限增加到57,000元,令有能力買到600萬私樓的人都可以參加這大抽獎,消息指在未來一期更再提升到58,000元,令更高購買力的人士 一起去爭! 配合位置吸引,很多人都期望再一次凍結市場購買力人令樓價再次下跌,但我雖然認為有機會令到升勢放緩,但我不認為會產生很大的凍結效果,因上車購買力只是市場購買力較弱一環,相比財富效應和中資購買力弱小得多,當去年因為貿易戰及內地宏調而令財富效應和中資購買力幾近冰封時,才顯得上車購買力影響大局,樓價才會出現十年難逢一潤的下跌。今年各項購買力也逐漸回流!形勢已變了。亦所謂一鼓作氣,再而衰,三而竭!抽籤的人只會頭二、三次滿懷希望的,跟著就自然會死心,即使仍加入抽居屋也好,他們都會出市場睇樓的, 之後居屋抽籤的凍結力量相信不及去年了!

我認為居屋始終命中率太低,申請者必須知道要犧牲太多機會成本,抽居屋往往要等待半年,在這半年內如果樓價上升,抽不到,損失的就是樓價升幅甚至上車契機,如果在這半年樓價下跌的話,亦可能會因為抽居屋而錯失這入市時機,除非你認為樓價在未來半年中下跌之後從此也不會回升,如果是,你又何必打算置業呢?

當然,我並不欣賞政府這種五餅二魚遊戲,他們做這些「抽獎show」的副作用是令到本來收入低的人抽籤 命中率大減,這個是不公義的!

汪敦敬