樓市快訊

分析北上投資趨勢

分析北上投資趨勢

當一眾投資者傾向北京房地產市場的時候, 內地的樓市走勢又會變成怎樣呢?

過去數年,北京(及上海)的樓市一直 都出現過熱的現象,一旦中央政府推出新措 施,內地樓市旋即降溫。措施包括限制外資 購買、調高利率及收緊首期成數,此外還加 強售前法規和貸款政策等等,這些都直接令 樓市於去年年底放緩。高力國際發報的第四 季度北京住宅物業市場報告指出,各類的 物業供應量增長而需求疲軟,空置率高達 逾20%,豪宅及別墅的租金有輕微下滑的表 現。除了持續的緊縮措施外,本年初推出的 物業稅對投資者亦構成一定的阻力。

儘管中國的經濟基礎強勁,但投資者都 抱以觀望態度。高力國際的報告預測通脹壓 力持續攀升,現金充裕的投資者仍會選擇投 資房地產以減低風險。跨國公司推測住宅工 程量將會減少,基於嚴格的預售法規,每平 方米的資本價值在2011年將穩步上升。即使 投資熱情被壓抑,從最近收緊的宏觀調控和 金融政策來看,地產將繼續成為對沖通脹壓 力和回報最大的長期投資。因此,在北京的 房地產仍被看好。

IP Global物業投資董事總經理及分析家 Tim Murphy說,過去五年北京促成了9億美 元的純房產投資值,不過他認為現有的投資 量將會縮減。中央措施令市場放緩,經過數 月的通脹高企及利率上升,上海和北京市場 將會放緩,而未來數年亦可能要面更多的挑 戰。而一向投資謹慎的IP Global認為,於國 內投資需要考慮到人民幣的匯款途徑及能否 獲得抵押貸款,反觀在香港投資則不須要 承擔類似的風險,而由於香港及中國相關 性很好,所以走勢亦有相對性的掛鉤。

而Tim Murphy更說房屋供應量並非是 一個長遠的嚴重障礙,短期的供過於求情 況在許多大城市都有發生,就算供應數量 回落,但由於中國正有大量的移民計 劃,因此供應量也絕對能夠保證。而 樓市起落的關鍵始終是投資者的負 擔能力,不管在任何地方,負擔能 力是驅動樓價的命脈所在。一般置 業人士都需要借貸,就算樓價降低 50%,但如果一旦出現大幅度的加 息,整個市場也會立即崩潰。

基於新興的中產階級及家庭數目 的增長,利率低企,物業只佔收入比 重的5%,所以很多國內業主都有能 力持貨於手。但如果利率上調,供樓 負擔佔據收入之30%或40%之時,市 場將會立即遇上大量的拋售及供應量 急遽增加,令危機出現。一切不可預 計的因素將影響樓市的波幅,可能 令北京的房地產市場出現極大的差 別。