品味生活

社區重建與保育的角力賽

社區重建與保育的角力賽在日常生活中,我們常聽到減少使用、廢物利用及循環再用等環保概念,其實這些概念亦可應用於建築之上,市區重建便是其中的好例子。市區重建牽涉土地發展、搬遷、拆卸、市區美化及活化等多個範疇,並由私營或公營機構(如徵用或強制收購項目)負責項目重建。市區重建能推動環境可持續發展,但本港推行的重建項目卻遇到不少障礙。

復修還是拆卸
市區重建局(市建局)是負責進行、鼓勵、推廣及促進社區活化的法定機構,首要目標是改善舊區居民的生活環境,活化社區。市建局發言人表示:「市建局以重建發展及樓宇復修為核心業務,並在項目範圍內保育歷史建築及活化社區。由於牽涉的持份者眾多,市區重建亦因此變得複雜。」

香港居住環境擠迫,市區重建是一個複雜問題。若樓宇狀況許可的話,保留原有樓宇結構當然是最合乎環保的做法。Make建築師事務所北京首席建築師John Puttick表示:「面對市區老化問題,選擇保留及復修樓宇,還是拆卸後重建,兩者均是我們的考慮範圍。可惜的是,大部分舊樓宇結構都不太適合重用,又或者不符合指定發展用途。」市建局發言人稱:「推行市區活化是市建局的首要工作,現時香港約有4,000幢樓宇樓齡超過50年,樓宇復修可延長樓宇的可使用年期,減慢市區老化的速度,並有效改善居住環境。」為此,市建局自2004年起推出一系列措施,包括樓宇復修物料資助計劃及貸款計劃,希望鼓勵業主進行適當的樓宇維修。

不過,英國皇家特許測量師學會(RICS)香港對外事務及公共關注理事會主席兼峻峰地產(LT Property)董事總經理David Tse則認為樓宇復修令土地使用效率大大降低。他指出:「除非舊樓宇具歷史及保育價值,否則沒有必要進行復修及活化。尤其那些4或6層高的舊樓宇,不但浪費土地資源,而且也會構成危險。」他又指市建局前身是土地發展公司,是一間要向政府及公眾負責的公營機構,以自負盈虧模式營運,本應著重成本效益;而一座新的高樓大廈不僅可以為該局帶來更好的財政回報,並且可以提供更多的樓宇面積。他補充說:「市建局經常強調『重建』,但維修這些舊樓不僅成本高昂,而且居住在內的人也想遷出。對發展商而言,活化、復修及保育都是賠本生意,『發展』則更符合經濟效益。」

善用土地供應
John Puttick表示:「每一幢樓宇都有其特色,譬如它的歷史價值、面積大小、密度,以至與社區之間的關係等等,每一方面都應仔細評估。」香港人過往對舊樓的態度大多是拆卸重建。他認同香港作為一個高密度的城市,此舉的確是合適的做法。然而,香港人對富有特色的舊建築物日益重視,他也樂於看到這種轉變。

香港近期較為矚目的重建項目,便是市建局有份參與的「起動九龍東」工廈重建計劃。不少設計師都對這個龐大項目提出了意見和想法。無論以甚麼方式重建,這計劃很有可能為港人帶來大量房屋供應。現時市建局已完成兩項工廈試驗計劃,稍後將會與政府檢討計劃的成效,再作出長遠的規劃。市建局強調在推行計劃的同時,亦會積極配合政府各項發展政策。

重新聚焦
另一方面,David Tse則表示政府依靠市建局及港鐵公司提供一般住宅單位並無不可,但認為市建局對私樓供應的幫助不大。港鐵作為私營機構,擁有大量發展用地,能以更快的速度興建更多房屋。至於市建局在進行項目重建之前,則需要逐家逐戶進行收購協商,一個項目便可能要花上5或10年才能完成,因此不應指望市建局解決房屋供應短缺問題。他補充說:「既然市建局擅於收購,便應專注於這方面工作,而不應分散資源去做他們不擅長的工作。不少發展商參與活化工廈的工作,都未有取得太大進展,更何況是市建局呢?」

綜觀其他國際城市,社區保育是輕而易舉之事,可是這些事在香港卻變得十分困難。John Puttick以Make建築師事務所在倫敦貝克街(Baker Street)55號的項目為例,闡述了保育的程序。由於該項目可減少資源消耗,因而被視為「環保」項目。環保項目可減低對居民所造成的不便,並且加快施工進度。JohnPuttick又說:「這項目最大的挑戰是要帶來全新感覺,為此我們興建了玻璃中庭,提供一個公共空間,並且進行全面的室內裝修,給項目一個全新形象。」現時市建局正準備就中環街市的活化發展向城市規劃委員會提交申請書,未知我們的中環街市能否變成一個高貴時尚的項目呢?

另一方面,David Tse也贊成重建項目,但有關項目須要具備活化社區的功能,以及合乎整體的成本效益。事實上,單靠市建局進行重建工作是不能成事的,還需要設立一個專責部門負責統籌工作,不同部門亦要做好協調的合作,否則重建計劃難以取得成功。最重要的是,香港需要在社區活化、土地資源及經濟成本效益之間取得平衡。畢竟,擁有多元文化的建築特色是作為國際大都會的一個核心元素。