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汪敦敬:2019年我對樓市的十大忠告(上)

今年是第12年撰寫我對未來一年樓市的忠告,以供各界參考,內容如下:

 (1)財富效應驟然回歸

2018年下半年,因貿易戰及政府推出「娥六招」調控樓市,令樓市三大購買力即上車、財富效應及中國資金破天荒一起出現凍結現象,但這狀態不可能長期持續,其中實力強橫的財富效應(因資產升值衍生的新一波購買力),必在亂局中的新秩序出現後會驟然回歸!

(2)中資購買力再次左右大局

為了面對貿易戰及整頓地方債/企業債等,中國在2018年全力為市場去泡沫,資金流自然更加謹慎調控,以港股通北水南下淨流入數據為例,2018年比2017年共減少約63.53%,但同樣這靜止不可長遠,何況宏觀調控的特性,是去除市場泡沫後也必然將市場累積的能量再適當地解放,2019年不宜低估中國資金流的較寬鬆時段!

(3)上車購買力要掌握置業時機

如果以上兩種購買力也回歸市場的話,上車購買力便成為最弱的一群,在有限成交下,市場是由消費者金字塔中最頂尖的購買力去接收市場的,上車人士應好好掌握當下的上車機遇。

(4)龍市循環下的升跌有序

去年六月政府出「娥六招」是龍市二期(政府出手調整市場)的開始,而龍市一期(釋放市場累購買力)是由市場找到谷底開始計算,所以找到谷底等同找到入市時機,只是不同市場板塊是有個別及先後發展的,整體市場仍未全部完成調整,也需要一些時間去沉澱市場上的悲觀情緒。但明年整體樓市將以價格先跌後升去發展。

(5)資金流為王

2018年香港的M3即泛指總存款量保持在14萬億這歷史高位,這代表香港的存款是按揭量的數倍,銀行難以大幅加息,而且銀根極寬鬆,香港市場已是結構性低息環境了。

貿易戰除了會引來市場負面發展外,也一樣有機會帶來更多的資金量化寬鬆,另外當美股、美債市場泡沫爆破,資金會反過來往香港甚至中國市場避難,我們應緊密釘緊M3這重要數據的變化!