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緩慢的復甦之路•拉斯維加斯

緩慢的復甦之路•拉斯維加斯

拉斯維加斯的經濟增長進度緩慢,現在是否投資的好時機?

儘管它是罪案之都,拉斯維加斯仍是世界首屈一指的度假勝地,一個擁有不可言喻的獨特個性的城市。20世紀至今,它仍是一個投資熱點。拉斯維加斯自我的發掘及改造能力不容否定,所以我們也沒有理由認定它不能改造它的房地產市場。

拉斯維加斯大都會區包括了Henderson,Summerlin及Boulder City,於這數年,它們也有許多龐大的新發展項目。從沒出現短缺的問題,高級酒店及住宅公寓均雲集拉斯維加斯著名地帶如The Palms,The Four Seasons,Bellagio,Wynn,TrumpInternational Towers,MGM Grand及世界聞名的Signature Towers,Turnberry Place及雄心勃勃的CityCenter( 當中包括了Mandarin Oriental),它們只是當中少數的名牌住宅項目及酒店位處該地帶。罪惡之都的綽號似乎在經濟繁榮的時候是恰當的,但2008年銀行的崩潰及企業與個人均普遍削減開支令拉斯維加斯處於劣勢。拉斯維加斯的高力國際研究部主管John Stater說︰「儘管正在復甦之中,但拉斯維加斯的步伐仍絕對是落後的。這裡主要刺激及促進經濟的是旅遊業。基本上我們是出口奢華產品,但奇怪的是人們來這裡為我們出口。」

反觀澳門,它的經濟基礎來源比較多元化,建築及零售是重點行業,而金融、教育及醫療保健服務以至酒店業都呈現有溫和增長的跡象。有些可以歸因於拉斯維加斯崛起成為一個家庭城鎮及新興退休社區。John稱︰「對退休人士而言,這裡的價值便是低廉的生活費用,他們可以在這裡做很多事情,這裡沒有雪,也沒有地震、龍捲風及颶風。任何年如果年邁的人也不希望要處理或面對這些事情。明顯地,退休帳戶因股災時受到了衝擊,但現今已回到正常水平,令他們擁有一定的優勢。從醫療保健業界的就業率便可衡量退休人口的數字,這反映了退休人士移居至拉斯維加斯的數字日益增加。」

但是,個人債務是一個更加迫切的問題。雖然債務等於參觀人數少,遊客人數於2010年上升,原因遊戲相關及會議的收入,儘管拉斯維加斯吸引不了夢寐以求的ComicCon於該地舉辦,但這個城市的緩衝收入在過去也錄得有不錯的升幅,而衰退的幅度也非常輕微。但是經濟復甦仍處於不穩定的階段,而就業率也仍然是一個問題。不過興建連接拉斯維加斯至加州Victorville的高速鐵路的動議,可能是復甦的另一開始。當地的經濟學家們預計今年內就業率會上升,而2011年初投資交易也呈上升趨勢。

拉斯維加斯仍然是美國發展最快的城市之一,並且擁有強勁的住宅租賃市場,這對投資者可說是良好的徵兆。然而不濟的房地產及取消抵押品贖回權令首次置業者及前業主均對市場抱以觀望的態度。租賃市場價格競爭強烈,而優質物業的入住率也很高,其租金上升趨勢亦正處於放緩的階段,同時亦有許多居民正由舊居搬遷至新的物業。

拉斯維加斯是否仍是一個強勁的投資市場?John回應︰「我認為它仍可能是的。這裡的住宅及商業單位價格過熱,土地價格瘋狂上漲。也許2000年代的豪華住宅發展過於急進,但是價格已重新調整。而最近的土地拍賣也可幫助拉斯維加斯的房產估值,只是過去數年土地交易一直都很貧乏,所以沒有可參考的數據。更可幸的是投資者現在並不是短線抄賣,而其中大部分是來自加拿大及中國。而這次拍賣也顯示了企業投資仍然活躍。我認為拉斯維加斯已經在暴風雨中前進。因此2011年將會比2010年更好,而2012年也會比2011年會進步。」