樓市快訊

尋找無稅天堂

尋找無稅天堂踏入三月,很快又到交稅季節,今期就跟大家談談納務問題。對於投資者來說,儘管在購買物業之前已掌握市況,但突如其來的政策或匯率變化也可能降低回報;而且物業投資往往不是一次性,往後還有各種費用和稅項需要支付。投資者應如何避免利潤被大大小小的稅項蠶食?有沒有一些稅項較為寬鬆的投資地點,可讓投資者取得更高的回報?

稅項增置業成本
事實上,回報理想的物業投資,決定因素不僅是物業價格,還有其他成本需要考慮,譬如當地的生活費(特別是自住物業)、往來當地的交通費用、每年須繳交的物業稅,以及購買時須繳付的各種收費和稅項。這些費用其實也是投資成本的一部分。

就以物業稅來說,五個最受歡迎的投資地點─香港、新加坡、紐約、倫敦及吉隆坡,稅率便各有不同。鑑於香港設有印花稅及特別印花稅,以價值100萬美元物業為例,買家須繳付的稅率相等於售價的24%,合計為22.5萬美元。至於新加坡的稅率約為17.9%,合共175,640美元;紐約是五個地方中唯一沒有徵收印花稅,但買賣物業的律師費用卻較高,約為物業價值的4.4%;倫敦的印花稅僅4萬美元或物業價值的4.3%;吉隆坡是投資成本最低的地方,約為物業價值的3.8%。

投資精選
單看以上的稅項開支,也許你已有初步的投資目標了。至於詳細的分析,則可參看IP Global的分析報告。IP Global行政總裁TimMurphy看好倫敦和紐約兩個主要市場,前者未來五年樓價預料上升高達26%,而後者房屋供不應求,再加上金融、文化、生活和教育等多個領域的優勢,兩地的物業市場均非常吸引投資者的目光。另一方面,吉隆坡和新興的東盟市場同樣值得投資者的注意。

Murphy認為:「2012年馬來西亞出口中國的貨量雖然下跌,但經濟增長仍達4.4%,再加上該國強勁的貨幣匯價和低稅制度,吸引了不少物業投資者。」2012年馬來西亞整體地產市場表現良好,當地住宅單位價格較去年同期上升14%,而住宅銷售額則上升9%。

另一方面,Murphy和IP Global亦相當重視印尼市場的發展。當地主要地產代理萊坊(Knight Frank)和世邦魏理仕(CBRE)都認為印尼的物業市場正蓄勢待發。Murphy表示:「根據ULI的新興市場趨勢報告,在亞洲物業投資市場之中,印尼位居榜首。當地經濟增長迅速、物業市場發展蓬勃、個人入息上升,說明了其地產市場的增長潛力。」

那麼,投資者又應如何預算繳交多少稅款?事實上,自住物業和租金收入的稅率因地而異,但Murphy建議投資者在購買物業前應先作詳細調查。他指出:「即使物業價格吸引,但稅率高的話也會影響投資回報。」以香港和新加坡為例,兩地樓價非常吸引,可是稅率偏高,投資回報並不見得相當理想。再看法國,由於新政府大幅加稅,物業投資者的資金紛紛撤出法國。至於英國則較為特別,當地政府雖然向價值200萬英鎊或以上的物業徵收新稅項,但倫敦及其他英國物業市場依然出現前所未有的增長。

只要英國和美國對非本地投資者的徵稅維持寬鬆,並保持穩健的經濟基礎,倫敦和紐約仍是理想的投資地點。至於亞洲區,馬來西亞和印尼市場急速冒起,由於投資成本偏低,相信兩地的發展勢頭可望持續。

現實中,要找一個沒有印花稅、租金收入稅、回報高且成本低的投資地點,幾乎沒有可能。投資者必須面對納稅的問題,因此在投資物業之前,應先對稅項、政策及匯率等因素作詳細考慮,才可更準確地比較實際的投資回報。