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物業稅項知多少

物業稅項知多少四月將至。這月份對不同的人既有不一樣的意義,也有相同的理解,就是向政府繳付稅項的月份!雖然繳稅是公民的責任,但說到底有多少個納稅人會心甘情願呢?既想要完善的公共設施,又不想交稅,魚與熊掌,是不可兼得的。

本地稅制
香港素以低稅率及簡單稅制聞名,新來港定居人士相信亦知悉這一點。不過,這並不表示報稅時便可掉以輕心。咸頓金仕騰律師行(Hampton, Winter and Glynn)律師暨公證人Francis L Rodrigues指出:「過去幾年香港稅制基本上沒有甚麼改動,惟香港政府於2012/2013年度寬減百分之七十五的利得稅、薪俸稅及個人入息課稅,每宗個案以1萬元為上限。」

事實上,影響大部分本港市民的稅項主要是物業稅和薪俸稅。填寫薪俸稅的報稅表雖然簡單,但Rodrigues提醒納稅人,若不慎填錯報稅表,便會影響最終的評估。他續指,很多納稅人都忘記填寫供養父母或祖父母,又或是慈善捐款的免稅額。在中國社會,子女供養父母或祖父母相當普遍,令很多納稅人在報稅時容易忽略這一欄。」另一方面,由於政府訂明任何一名受養人只可由一名人士申索免稅額,為了避免兄弟姊妹之間的爭議,最終反而沒有任何人申索這項免稅額。至於慈善捐款,他說很多人都會忽略捐款收據,又或是忘了擺放收據的地方,因此亦甚少申索這項免稅額。

物業稅抑或入息稅
在全球不少地方,計算物業稅牽涉評估土地或房屋價值的複雜運算。假如市、州,以至聯邦政府同時想分一杯羹,需要徵收的物業稅往往更高。至於香港的物業稅可說是一項入息稅,稅款的計算取決於全年的租金收入或預算全年租金收入,再扣除不可追回的租金。譬如租金收入是1千元,先扣除業主支付的政府差餉(150元),餘下的再扣除百分之二十的修葺及支出免稅額(170元),應評稅淨值便是680元。以百分之十五的物業稅率計算,物業稅便是102元。Rodrigues認為:「雖然計算物業稅要經過幾個步驟,但是相比以價值為基礎計算物業稅的方法來得簡單。如果樓價每日都在變動,物業稅的計算便更加困難了。不過,納稅人也要小心,必須確保填報的租金收入與銀行紀錄相符,以及準確填寫按揭貸款利息,更重要的是選取合適的報稅表格。值得注意的是,投資及聯名物業需要使用物業稅報稅表,而不是個人入息課稅表。

納稅無彊界
對於居港外籍人士而言,有可能會因原居地的稅收政策而避過向香港政府繳納薪俸稅,可是物業稅則避無可免。因為無論你是否香港永久居民,只要在港擁有物業,便需要繳交物業稅,而且稅率都是一樣的。

澳洲稅務顧問公司SMATS區域財務總監Dwight Stuchbery表示:「我們有一半的客戶在香港及在海外均擁有物業。不過,這情況將會有所改變。自香港政府實施新規定後,非本地居民將更難以負擔香港的物業。大部分居港的澳籍人士可能會放棄購買香港物業,只持有澳洲物業。」

如果在澳洲擁有出租物業,即有租金收入,便需要申報入息稅。美國、加拿大和英國亦有類似的稅務政策。Stuchbery指:「向澳洲政府申報時,可以聲明該物業為回國時的自住物業,還可申報合理的折舊和所有因該物業而衍生的開支,如利息、保險費、管理費及維修費等等。另外,如果出售了物業,還需要申報資本增值稅。」

由於很多居港的英籍、美籍及加拿大籍人士都會遇到上述的稅務問題,所以香港也有不少像SMATS這一類型的稅務顧問公司。Stuchbery稱他們的服務對於持有海外物業的投資者很有幫助。因為很多地方的稅制未必如香港般穩定,有些地方的稅制可能年年不同,又或會因應新政府上台而變更。去年澳洲政府就突然建議取消非本地居民可享百分之五十的資本增值稅折扣優惠。因此投資者需要一個熟悉當地政策的可靠人士為他們提供專業意見。

Stuchbery又提醒在港工作的外籍人士,如在澳洲持有物業,必須向澳洲政府申報。他指有不少移居海外的人士,未有充分運用自己作為非本地居民應有的權利。其實他們可以將原居地的物業視為一項長線投資,或以出租形式增加收入,日後房價上漲又可以從中獲利。因此,投資者應多了解各地的稅務事項,對本地或海外物業投資都有莫大的幫助。