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2013年本港地產市道先贏頭威

2013年本港地產市道先贏頭威不足兩個月前,市場人士普遍認為2013年本港地產市道轉趨淡靜,特別是住宅物業。但隨著亞太區物業市場有好的開始(詳見國際快訊),本港市場亦提早帶來驚喜。

政府於去年底推出額外印花稅(SSD)和買家印花稅(BSD)為樓市降溫,新稅項實施初期成效顯著,成交量隨即下跌,樓價回落,投資者把資金轉移到商舖或商廈等其他市場避險。有專家預言,當樓價下跌至足以抵消稅項的水平時,跌勢或會扭轉。

升勢凌厲
從去年底到今年初的預測皆認為今年市況轉趨淡靜,投資者應採取審慎態度,並建議把資金轉移到其他市場,例如零售商舖和寫字樓。各大物業顧問公司包括高力國際(Colliers International)、萊坊(Knight Frank)及中原地產(Centaline)一度認為樓價升跌徘徊於-10%至+5%之間。萊坊的《2013年亞太物業市場展望》(Asia-Pacific Property Market Outlook 2013)中指出:「考慮到市場的不穩定因素-例如新稅項和樓市降溫措施、未來新增單位供應、以及SSD和BSD的效應,預測2013年的總成交量將下跌10%至15%。」

至於世邦魏理仕(CBRE)的《豪宅市場報告》(Luxury Residential Marketview)亦有提到需求疲弱、租金放緩及資金轉移等相似的看法。但報告預測未來豪宅供應量仍然緊張,足以支持樓價增長。」

然而,自1月中旬特首梁振英發表施政報告後,市場氣氛出現扭轉。萊坊上月調查顯示:「由於政府去年底推出的壓抑樓市措施已逐漸被市場消化,加上施政報告中並沒有推出新招,令一月份的住宅市場重拾動力。」一月的住宅成交量按月大幅上升65.2%(共5,430宗),至於價值1000萬港元或以上豪宅的交易宗數,按月升幅高達57.7%。

鑑於市場氣氛改善,發展商對市場的信心增強,自一月份紛紛推出新盤,預計農曆新年後將有更多新盤及貨尾單位出售。另一方面,由於市道好轉,業主叫價進取,在盤源短缺的情況下,帶動二手樓價上升,位於半山、港島南區、山頂及薄扶林等傳統豪宅地段的物業價格亦持續錄得升幅。

商舖暢旺
雖然市場氣氛轉旺,卻不代表投資者捨棄其他投資項目,全力重返住宅市場。萊坊指出,一月份各區商舖的成交量均相當活躍。另外,由於位處黃金地段的商舖供應量不多,因而帶動租金上升,回報率相當可觀,預計升勢持續。考慮到本地消費力增長及旅客人數屢創新高,萊坊對本地商舖市場的前景依然樂觀。

高力國際也認同這一點。本地及國內旅客均願意消費,帶旺了零售市道。去年11月,在假期銷售高峰期前夕,零售業銷售增長已高達9.5%,這個增長還未包含聖誕節及農曆新年等節日的銷貨量。零售市場暢旺加強了投資者的信心。高力國際認為,在環球經濟不明朗之下,國際零售商採取更審慎的態度,然而它們仍有意開拓新市場,而且很多新的海外品牌,在進軍中國或亞洲市場之前,都喜歡選擇在香港的繁忙地段開設旗艦店,即將開業的英國著名品牌Topshop便是其中一例。

另一方面,商廈市場的表現同樣勝於預期。根據RICS的數據顯示,本港的資本值和租值等商業物業指標上升,這可能與投資者從住宅市場轉移至商廈市場有關。報告指出:「由於投資活動持續活躍,投資查詢個案和資本值進一步上升。」

審慎為上
從一月份市場的轉變,至少證明了這一點:香港地產市場相當敏感,即使是輕微的波動也會令市場出現逆轉。但令人關心的是,現時的良好市場氣氛能否持續至年底?它會否變成另一個可怕的泡沫?中環寫字樓的租金又能否維持現有水平?將來的事很難說得準,屆時自有分曉!