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空置稅能否解決供應不足?

覓地困難,建屋需時,令市民大眾開始構思一些行政方法,希望可以增加供應。近日社會再次討論應否實施空置稅,筆者認為做法屬聊勝於無。

難增一手供應

空置稅的目的,是打擊業主把單位囤積居奇,以行政手段令單位推出市場。觀乎現時一手物業,發展商囤積的情況輕微,而且囤積的情況只出現在個別中小型發展商身上。香港幾大發展商皆為上市公司,正如筆者以前提過,其營運模式皆以「貨如輪轉」方式運作,以最快速度建屋、取預售樓花同意書,捕捉市場短期較理想時間出貨,所以並不涉及囤積問題。再者,個別囤積的發展商,一來是單位數目有限,二來要避稅亦有方法,例如把單位短租給子公司、轉手給空殼公司、減慢施工甚至不申請預售樓花同意書等。因此,即使實施空置稅,要加快一手供應,作用亦有限。



二手實施困難

現時本港整體私樓空置率僅4%,比外國平均5%還要低得多。雖然無實際數字得知二手空置率如何,但憑常理推斷,因小業主財政不及發展商豐厚,丟空單位不租不售將損失租金機會成本,丟空情況一定較一手少。實施空置稅,理論上會增加小業主持貸成本,增加業主放租或放售意欲,然而,正如筆者以前撰文提及,二手單位「空置」較難定義,業主可稱在「空置」期間供親戚朋友使用。投資者存心空置伺機出售,亦只會把單位短租。要納稅則要確保單位真正空置,當中牽涉大量行政成本,實行起來會相當困難。

能令發展商加快賣樓,二手業主加快放租放售物業,增加單位流通,確為代理樂見的事,但空置稅實難有效增加一二手供應。要打擊囤積居奇,限制發展商投地後,要在一定時間內出售或出租,可能較有效。然而,這類措施破壞自由經濟,跟香港賴以成功的原則背道而馳,未必是社會樂見之事也。

刊登日期: 2013年2月26日