樓市快訊

年輕新貴

investment

有一個國家,擁有2億人口(全球第六);年齡中位數為24;英文是官方語言;政府由人民選出;並擁有全球其中一個增長最急速的中產階層,購買力與印度相若;正急促發展工業化,同時依靠不斷拓展的服務業、自然資源、製造及紡織業增長經濟。它曾是京都協議書和巴黎協議的其中一個聯署國,擁有兩個合共3,700萬人口的超級城市。假如你是物業投資者,一定有興趣在這個具有完善基礎設施、具增長潛力的市場中尋找機遇。

這不是個虛構的市場,而是巴基斯坦。這個國家缺乏了印度的宣傳機構,當地媒體向世界大肆渲染該國是個危險黑洞,但其實巴基斯坦也有許多值得投資者注視的地方,而不單單是個地區競爭者。

有別於主流觀感,巴基斯坦具有多元文化,並受許多宗教及語言影響:穆斯林、印度教、波斯語、希臘語、蒙古裔英國人等等,突顯這國家活潑有趣的一面。倫敦發展商CPIC董事局成員Zeeshaan Shah解釋:「雖然巴基斯坦與印度及斯里蘭卡接壤,但卻擁有獨特的文化及環境,有較多的綠化地帶;與中國的淵源甚深,互惠互利,較與美國及印度的關係更深厚;又因與阿富汗的關係,十分注重保安。」

1947年,巴基斯坦與印度脫離,成為獨立國家,面對所有新興國家的挑戰,更經常要抵禦外來勢力。儘管如此,巴基斯坦建立了民主政權,積極地處理迫切問題(如貧窮、文盲),同時於2013年底控制不穩定的經濟情況,鼓勵更多的海外直接投資。夾在兩大經濟強國之間,緊貼25億龐大的消費者市場,該國在這方面佔盡優勢,至2017年第三季,海外直接投資增加了4.4%。


investment

高力國際的2018年《Pakistan Real Estate Market Review》指出:「在2017年,巴基斯坦的經濟較之前一年有明顯的復甦和增長,主要原因包括治安有所改善、信貸增長強勁、投資活動上升、農業及製造業復甦、宏觀經濟條件改善。」但當地亦有不理想的地方,如物格上漲、外匯儲備日益減少,但預期2018年整體國民生產總值上升5.5%。巴基斯坦走勢轉強,其中一個原因是在2013年開始積極參與中巴經濟走廊計劃。中巴經濟走廊是中國一帶一路倡議的主要分支(類似巴基斯坦參與的馬歇爾計劃),交通及能源基建投資達620億元。一帶一路倡議令巴基斯坦成為一個備受關注的投資點,因為它位於包括60個國家、四大洲大型計劃的心臟地帶。

CPIC的Shah表示:「在中巴走廊沿線的主要城市和市鎮有不少巨額的投資,發展商深知優質的基礎設施和交通網絡,有利巴基斯坦的貿易發展。」CPIC專注在這條貿易路線上發展項目,其中一項是International Port City Gwadar綜合發展項目,擁有225,000平方呎的綠化空間、寫字樓空間、國際零售店、五星級酒店和符合國際水平的住宅。Gwadar位於連接巴基斯坦至新疆路上的盡頭,前臨阿拉伯海,是中東及其鄰近國家的門戶。

目前,在巴基斯坦的投資當中,大部份來自機構投資者(只有國民才可租住或購買物業,兼且手續繁複),相對低的勞動成本意味投資者的收益更高,當地已吸引了600家跨國零售商,以及英國的石油和天然氣公司(投資約為1億美元)進駐。保健和旅遊是增長強勁的行業,加上服務業,佔國民生產總值56%。一帶一路計劃已經展開,Shah說:「中國是一帶一路的最大投資者,有趣的是,英國最近取代美國成為第二大投資者。」另外,澳洲、巴林、埃及、科威特、阿聯酋、卡塔爾、南非、加拿大、丹麥、盧森堡及挪威等國亦已進駐。

一帶一路似乎是巴基斯坦的福音,但亦有人批評要看北京有多友善,否則有關土地和資源主權會有潛在風險,同時損害貿易平衡。Shah一點也不擔心,並指出在倫敦大規模的Royal Albert Dock計劃是特別設計來促進中英兩國貿易,他認為這是雙向計劃。他說:「中巴之間數十年來有著穩定和諧的關係,就是所謂『老鐵』關係及『全天候友誼』,兩國不單是接壤,長期的區域海外政策亦一致。」此外,巴基斯坦有能力保護自己,他有全球第六大的軍隊。

縱然挑戰依然存在,但高力國際對情況感樂觀。2018年4月,巴基斯坦宣佈稅制改革,嚴打逃稅行為及監察非法經濟活動,當中對房地產有影響的稅收是向不動產徵稅,政府有權收購有關房產,並為城市及省級物業登記數量設上限,禁止沒申報人士購買超過400萬巴基斯坦盧比(即27萬港元)的物業。這些規定不是為了徵收稅款,而是為了將大部份非法的經濟領域變成合法,為投資者創造一個更友善的法律框架。

Shah同意有關指標將有上升趨勢,只要巴基斯坦能跟其他國家一樣繼續簡化官僚架構,減少成本,持續有效地減低保安風險。「我們希望巴基斯坦在所有市場上的商業貿易能更加透明,CPIC亦很高興能為巴基斯坦房地產業引入具透明度和國際標準的服務。」

>>上一期:小本投資