樓市快訊

放眼西班牙

放眼西班牙過去幾年,西班牙的經濟狀況像個爛攤子,一直受歐洲債務危機困擾,全國有近四分之一人口失業,瀕臨破產邊緣。過去西班牙的渡假屋未必是一眾投資者的首選,但願意冒險的投資者正在探索這個可能性。

西班牙的財政危機,自90年代末地產市道興旺之時已埋下伏線。由於當時利率處於歷史低位,加上大量移民湧入,大幅增加當地銀行的融資和借貸需求,形成了資產泡沫。直到2008年金融海嘯席捲全球,西班牙的資產泡沫終告破滅。由於房地產行業佔了西班牙整體經濟五分之一的比例,該國於2009年起便陷入經濟衰退。

儘管如此,西班牙依然是歐洲最大的經濟體系之一,除了地產和建築行業外,西班牙經濟還倚重能源(特別是再生能源)、運輸基建、農業、自動化零件、製藥以及旅遊業。2012年8月西班牙錄得有史以來最高的入境旅客人數,可見遊客都喜歡到西班牙尋找廉價玩樂。根據聯合國世界旅遊組織(UNWTO)2012年發表的旅遊報告TourismHighlights,2011年全球接待旅客總人數,西班牙排名第四位,以收益計則以600億美元排第二。這說明了無論西班牙是否受金融危機困擾,它一直是熱門的旅遊勝地。

歷史悠久的西班牙, 古舊建築隨處可見, 擁有多個獲聯合國教科文組織(UNESCO)確認的世界遺產,數目之多僅次於地中海彼岸的意大利。除古城風貌外,西班牙還有更多迷人之處,包括傳統的鬥牛活動、特色小食、悠閒自在的生活模式等等,每年均吸引成千上萬的旅客到訪。另外,富有朝氣、展現活力的西班牙音樂、舞蹈及戲劇亦是舉世聞名,著名結他歌手Hendrix和Clapton,荷里活巨星Javier Bardem和Penelope Cruz,這些大名鼎鼎的名字肯定不會陌生。由此看來,於當地購置或出租房屋似乎是個不錯的選擇。

然而,IP Global發表的第四季度物業報告Poperty Barometer中指出:「銀行為求減低物業按揭壞賬,正把銀主盤以高折扣優惠出售。此舉令市場進一步受壓。」報告又指:「基於第三季失業率高達25%及GDP下跌1.5%,國際貨幣基金組織(IMF)預測2013年西班牙整體經濟仍不樂觀, 投資風險偏高。」

金融危機令西班牙物業價格下跌至2007年前的水平,對當地物業市場難免有負面影響,不過市場上卻因此出現不少物超所值的物業,引起投資者的注視。西班牙安閣物業(Engel & Völkers Spain)董事總經理DavidScheffler認為:「沒有人知道西班牙的經濟是否已經觸底,但肯定已經很接近了。因此現正是入市的好時機,對現金充裕的買家尤其有利。」他又說:「受金融危機影響,不少西班牙人無奈出售他們的第二居所。因此海外買家便有機會買到一些優質物業,甚至有時會遇到一些被西班牙大家族持有多年的『筍貨』。」

數據顯示,由2011年9月起的一年內,西班牙的物業價格下跌了10%,降至2002年的水平。雖然IP Global認為沿海地區過度開發,但Scheffler則指出近期豪宅市場轉趨活躍,而且受歡迎的沿海地區仍有殷切需求。

Scheffler補充:「投資者喜愛選擇一些陽光充沛、交通便利的沿海物業作長遠投資。位於Costa del Sol的馬具拉島(Marbella)無疑是理想之選,已有不少國際投資者於當地購買豪華別墅。」該區素以穩固的基建、怡人的氣候、優質的生活及良好的治安聞名。至於其他受歡迎的地區,還有四成土地受UNESCO保護的馬略卡島(Mallorca);覆蓋大片綠林的大都會伊比薩島(Ibiza),島上有不少受UNESCO保護的遺址;還有受嚴格建屋和環保條例規管、三島之中被視為最愜意的梅諾加島(Menorca)。不難想像,這些地區的住宅供求需要保持平衡,物業價格才得以維持穩定。然而Scheffler則表示:「海岸線就只有這麼多的地方,一旦用完便再沒有了。」

Scheffler補充:「假如投資者肯給點耐性,跟業主小心議價,或有機會以低於2006/07年高峰期的價位購得臨海物業;相反,若出價遠低於叫價,不急於出售的業主是不會有所動搖的。」臨海別墅的需求殷切,除非該物業已在市場上放售了好一段日子,否則價格難有下調空間。可見,西班牙的臨海別墅吸引買家入場,埋下了不少「寶藏」,有待投資者發掘。