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淺談實用面積新規定的利與弊

地產代理監管局新規定,代理必須在銷售樓盤時提供單位的實用面積,此措施剛剛生效。雖然個別同業仍有疏忽,但情況已算相當滿意,因為措施可說是新瓶舊酒。以前買家在簽約前已從代理得到單位的物業資料表,並載有單位實用面積,現在只是把樓盤廣告納入規管,令各界全面強調實用面積。

然而,新措施亦令人聯想到,不同屋苑大廈有不同實用率,那麼用實用面積計價,會否出現「洗牌」,令市場出現估值重估,屋苑因此升值或貶值呢?



造價取決於實用率、知名度

事實上,很多大型屋苑,由於成交暢旺及知名度高,買家在視察物業時及簽約前,已充份了解單位實用面積、內籠是否「見洗」,以及屋苑設施、周邊環境等,所以即使有新措施,亦不會對成交價有任何影響。反而,低知名度或低實用率的屋苑,就可能受影響。舉例,一些樓齡較新的市區單幢物業,本來實用率已低,而且有大露台 (露台亦計入實用面積) ,加上少人認識,成交價稍高於附近建築面積相約的老牌大型屋苑並不出奇。現在用實用面積計價後,單位尺價會出現5-6成溢價,而設施亦比大型屋苑還差得多,這類物業就最受影響,不但影響低實用率單位的造價,甚至影響買家對這類單位的入市意欲。



同樣道理,早前傳媒亦有報導,一些實用率達九成以上的屋苑,知名度一般,但用實用面積計價後,尺價比起附近較新、實用率較低的屋苑,尺價折讓3-4成。這類物業一般以用家為主,措施隨時會激活其成交,未來成交價或會明顯上升。

在新措施下,代理或許會多了一重簡單工夫,但買家卻可得到更多資訊,充份了解單位狀況才作決定,甚至可能受惠新措施執到筍貨。這亦是筆者一直堅持,新措施是值得做的事。