樓市快訊

2018年市場走勢

香港以外還有許多城市可作投資,但當然每個地產市場有其利與弊。2018年,除了要了解各地市場表現,還要掌握大趨勢:千禧世代已準備入市;空間匱乏的城市日漸流行共居;更重要是,推行新科技並加以採用的城市都是今年值得投資的目的地。仲量聯行預計2018年市道向好(自環球經濟不景氣以來最佳),不少指標顯示商務市場將穩步上揚,即使投資下降也只是沒甚麼可買。至於另類市場如學生宿舍、數據儲存庫和停車場,很可能是成熟市場的理想投資;共用工作空間將繼續成為各地的增長動力;倫敦至今仍是受歡迎的投資地。

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共居時代

當大家習慣共用工作空間的時候,這個模式早已演進。仲量聯行亞太區資本市場研究部主管Myles Huang在該公司網頁Real Views解釋,共居與共用工作空間是十分相似的概念。他表示:「共居是住戶共用的生活空間,是一種讓住客分享興趣和價值觀的居住方式。這是現代城市生活著重開放與分享的生活一部分,貫徹日漸流行的汽車與工作空間共享理念。」


隨著共享經濟持續增長、樓價與細單位呈上升趨勢,共居概念(尤其在亞太區)也越來越吸引。中資營運商You+國際青年社區旗下共居物業分佈在25個地點;Kafnu在香港及台北開業,Hmlet則是新加坡新興的共居營運商;共享工作空間巨擘WeWork在大張旗鼓,進駐住宅市場;服務式住宅供應商Ascott推出共居空間,為市場反應試水溫。共居空間的租金較傳統單位便宜,亦較充斥市場的開放式單位廉價。共居正逐漸成為多家庭物業的主要供應來源。共享工作空間營運商已成為商業大廈的主要租戶,至於共居對傳統住宅業主帶來甚麼影響,很快便一清二楚。

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投資情意結

雖然英國脫歐談判一塌糊塗,但英國在2018年仍是投資者的心儀之選。環業投資總監Jonathan Gordon表示:「2018年,我看到投資機遇多於挑戰,特別在英國市場。今年,英國預算案的焦點集中當地市場,意味著對海外投資者沒有大變動。」為紓緩供應短缺,英國將全力配合私人投資者的投資活動,法規將繼續對投資者有利。房地產賣家可暫緩繳交資本利得稅,而政府亦著重購買物業作出租用途的市場,希望該市場能夠為房屋供應作出貢獻。「因此市況可望維持現狀,供求不平衡仍然持續,價格漸漸上升,更會因最近的印花稅修訂而進一步推高。」

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Birmingham

Gordon認為二線市場如里茲、曼徹斯特和伯明翰是2018年的投資熱點,曼徹斯特居住環境怡人,預料到2021年,新興的Northern Powerhouse樓價有近30%增長;而伯明翰則有長遠發展計劃,租金回報在過去12個月高達24%,到2019年,資本收益可望增至17%。Gordon說:「曼徹斯特一直以來吸引一批謹慎、有意分散投資的海外買家,而伯明翰以人口計是英國第二大城市,加上該市推出了長達20年的Big City Plan,將可持續發展。」

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儘管如此,羅兵咸永道會計師事務所在其2018年《房地產新趨勢》報告中提到:「雖然2017年的投資額看似回復正常,但投資英國的意欲相對降低,歐洲市場因而受惠。在2018年及往後日子,英國脫歐後對經濟影響仍受到廣泛關注。」德國是歐洲最安全的投資天堂,在2018年歐洲六個投資熱點中四個在德國,柏林排在首位。Gordon說:「受惠於經濟發展蓬勃及大量人口湧入,投資歐洲房地產的海外資金大量流入,當中以柏林市況最佳。目前,柏林房屋短缺比率多達40%,預計此趨勢延續至2030年,這解釋了為何在2016年當地樓價按年急增13%之多,並成為德國升幅最高的城市。至於租務市場同樣表現強勁,過去三年的租金升幅介乎5.1%至6.9%。」另外,哥本哈根、法蘭克福、慕尼黑、馬德里、阿姆斯特丹和都柏林的投資走勢也看俏,原因是當地的新興工業崛起,城市生活質素處於高水平。

新領域前景


World

雖然樓價負擔能力在許多熱門市場(墨爾本、悉尼、多倫多、溫哥華)仍存在問題,但這些城市的抗跌力甚強。澳洲門戶市場的租務成交上升,而中央商務區外的選擇,如距悉尼市中心23公里的Parramatta,日漸成為一個可行的選擇。另一邊廂,加拿大增設新稅為過熱樓市降溫,這對卑詩省和安大略省市場有短暫影響,但羅兵咸永道指出:「海外買家仍視加拿大為安全投資港,而且也嚮往當地生活,縱使有新稅項,賣家仍會購買物業。」羅兵咸永道預計多倫多在錄得兩年高幅增長後出現6%跌幅;溫哥華則平穩發展,約有5%以下增長。

雖然特朗普的稅務計劃前景不明,但在2017年美國的樓價平均升7%,美國仍然是機構投資者的心頭好。預計樓價於2018年繼續攀升,但增長速度合理地放緩。位處非核心地區的西雅圖、奧斯汀、鹽湖城、羅利及達拉斯,來年將成為投資重點。西雅圖是新經濟發展的楷模,預計2018年有4.8%增長,該市不單在宜居城市新指標「步行指數」中得分甚高,而且在「18小時城市」中位居榜首。羅兵咸永道表示:「傳統門戶市場在未來會變得擠擁,投資者放眼鄰近的次級市場,以及表現理想的二線市場。」

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