樓市快訊

媲美倫敦的投資市場

媲美倫敦的投資市場環顧全球物業市場,從升值潛力和租金回報方面去看,現時英國的物業可算是最具投資價值了。英國政局穩定、市場透明度高、物業需求持續、新屋供應有限,加上令人嚮往的英式生活,促使英國成為全球熱門的投資地點。

倫敦市中心是全球最熱門的投資市場之一。然而,並非整個英國地區都如倫敦一樣具升值潛力,因此大部份地產顧問會避免將倫敦的統計數字和預測與其他地區混為一談,以致數據出現偏差。物業投資最重要是低買高賣,從中賺取差價獲利。根據環球物業代理CBRE於2012年底進行的研究顯示,倫敦的豪宅價格已上升至每平方呎6,000英鎊(76,000港元),高於香港(5,500英鎊/70,000港元)、紐約(5,300英鎊/67,000港元)和悉尼(4,400英鎊/56,000港元)的每平方呎價格。至於倫敦市中心附近的肯辛頓(Kensington)、切爾西(Chelsea)和威斯敏斯特(Westminster)地區,其物業價格每平方呎僅約1,500英鎊(19,000港元),而租金回報率平均為4%至7%不等。這些豪宅的價格持續高企,對投資者而言確實相當可觀。

然而,要在倫敦找合適的物業投資並不容易,況且除了倫敦以外,還有其他城市可以考慮,譬如伯明翰。這個位於西米特蘭郡(West Midlands)的城市,人口只有一百萬,卻是推動工業革命的一個重要城市。今天的伯明翰是重要的交通樞紐,當地的零售及會議展覽業發展成熟。伯明翰市中心最近展開了一個大型的市區重建項目,耗資數十億英鎊,並由多個主要的建築和發展商參與合作,當中包括Urban Splash、Make Architects及Ballymore。法國巴黎銀行(BNP Paribas)於最新發表的《房屋及經濟報告》中指出:「政府對城市發展有舉足輕重的作用,房屋供應很大程度上取決於政策。發展商亦需要作出配合,推出創新及可行的發展方案。」由此看來,將來伯明翰物業來港推銷的情況,將如同倫敦物業來港銷售一樣普遍。

伯明翰曾經是一個側重製造業的城市,其後逐漸發展出新型經濟,並以服務業、教育、醫療及公共行政作為重要支柱。隨製造業萎縮,旅遊和零售業佔當地經濟的比重日漸增加。就以旅遊為例,在那些以貿易和會議為目的英國旅客中,約有一半人數的旅遊目的地是伯明翰。雖然當地的製造業下滑,卻仍有不少國際知名的品牌於當地設生產線,包括汽車製造商Jaguar和Land Rover,以及食品製造商吉百利(Cadbury)等等。此外,伯明翰亦是藝術之都,經常舉辦各種藝術活動。當地還有著名重金屬樂隊Black Sabbath!既然伯明翰有這麼多的優點,投資者怎能看小它的發展潛力呢?

仲量聯行預測,今年英國米特蘭郡的物業價格會微跌1%,要到2014至2017年才會出現平穩增長,按年有0.5%、1.5%、3%和3.5%的增幅。此外,由於英國繼續收緊按揭信貸,即使整體經濟穩步復蘇,亦不會即時帶動住宅銷售,故租務需求會持續強勁。另一方面,伯明翰的服務型經濟可望為當地提供一個穩健的經濟環境。仲量聯行發表的2012 Residential Eye報告中指出:「就業增長將集中於專業服務、商業服務和支援等行業,預計有一半的新增職位將來自倫敦及南部幾個主要城市。」在眾多地區中,法國巴黎銀行對西米特蘭郡的物業投資甚為樂觀。該行物業部研究報告預測,未來五年,東、西米特蘭郡的房屋價格按年分別上升3.9%及4%,僅低於全國的4.5%增幅。該行又認為東米特蘭郡的物業價格要到2014年才會大幅上調,到2015年東、西米兩郡會顯著回升,再過十年,兩郡的整體物業增長可望高達18%。

總括而言,伯明翰能否成為首選的投資熱點,很大程度取決於當地的重建項目。現時當地的投資者主要是居民及來自倫敦的買家,來自海外的投資者卻不多於5%。然而,在英國投資的人士,把倫敦視為首選投資地,其次便是伯明翰,相信伯明翰具備無限的潛力,市場前景可跟得上溫哥華、墨爾本和洛衫磯等二線投資熱點。