樓市快訊

銀根亂局下的香港樓市

Hong Kong

如果說:「最影響樓價的因素其實是貨幣。」近期環球的貨幣形勢的而且確是波譎雲詭。

美國聯儲局在9月宣佈10月開始縮表之後,去到11月中仍然算是「走數」。有關的負債量是仍比9月的時候高,直至到近這兩個星期卻突然出現變化,資產負債表規模比9月尾的時候減少了超過170億。即是說大致上符合了縮表的時間表,但是究竟是縮表的正式啟動還是仍然靜止中的小上落?這個我們要拭目以待了!

加息、縮表、再加上美國剛通過的稅務改革,有關改革是計劃將利得稅由35%大減至20%左右,這個是一個很大的改革!大量收少稅去刺激經濟,無論美國有沒有這個實力,的而且確是有機會讓美元在短中期內經濟有所進展,美元上升及加息,美國爛船也有三分釘,我們不能少觀應作風險準備,入市更加要知道買樓的風險提高了。

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只是「風險準備其實是為了穩健前進。」筆者仍認為長期量化貨幣的時代仍然終止無期,要將「升災」化解為美果,也只有買物業投資一途。我們看看數字,公布不久的最新香港10月份的M3(泛指總存款量)是14萬億,按月急升了3.5%,很急,1個月5千億港元增長,遠比美國第1階段每月減1百億美元負債還要多許多(780億)。而香港庫房亦破記錄有1.1萬億港元,我們面對的問題清楚不過仍然是資金泛濫過多,很多人奇怪:既然資金過多,為何近期同業拆息H按卻上升?市場似有「手緊」的表象,我研究過有關的數據及理據,以我能力,我未能找到資金外流的跡象,銀行結餘的確近期較緊及H按上升,我認為原因除了最近新股上市外,年尾銀根需求亦會較多,貸款亦會較緊,而且銀行不能不為12月美國加息作一些準備,何況在上月曾因為大量資金湧入香港,香港政府增發800億港元外匯基金票據及債券,吸取市場資金才令銀行結餘減少;房地產市場的結構性仍沒有改變,供應不足,政府所謂的供應增加對於積聚多年的需求來說,仍然是杯水車薪。按揭的偏低及財務的穩健,亦令到市場積聚了太多的財富,單是財富的效應已經是充盈到可以接收偏低的全港成交了!看得見連房委的車位加租率都要17.6%,領展以超過9月估價5成去出售17個商場,亦反映到資金是十分需要投資項目的,價格上升最後都會令到零售物價起動上升。

看最近的股市,我們看到中國在19大前市場的審慎,19大後回復暢旺,近期價格急升卻再次回復收歛,中國市場鬆緊有序,不斷調整後再鞏固,這正是筆者所說的中國龍市形態,反觀美國仍然在經濟沒有結構性改善情形之下,運用多種財技、詭術,稅務改革只會令到美國進一步貧富懸殊,我仍然是看好中國及香港的樓市和經濟發展,我們要為樓價下調做足準備的同時,亦要留心「不買的風險」也在相應提高。

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