樓市快訊

另類投資機遇

Knight Wood Assets

財富管理經理一向以分散投資為資產組合帶來穩健收益,這策略對規劃退休的投資者以至跨國企業均有作用。鑑於貨幣價格隨時受政治影響、眾多地區又在實施壓市措施,以及人口結構轉移,投資者不可再倚靠住宅物業來創造或維持財富。

不論在哪個範疇,分散投資也是維持資產表現的重要因素。萊坊在其年度《財富報告》中指出位置優越的城市(柏林、奧斯汀)、各資產類別,以至具收藏價值的物品(古董車、錢幣和郵票、葡萄酒),列入投資者的主要資產組合。但一些另類投資如學生居所和長者屋,以至商用數據中心、自助倉、精品酒店和停車位,同樣越來越受歡迎。

現時可供投資的另類物業中,以學生住宿和退休住宅表現最佳,這可從數據上反映出來,特別是擁有多所知名大學的英國及美國,留學生數目有增無減,當地位置優越的物業有雙位數字的回報。專為學生而設的居所,是以出租為主,許多亞洲及中東父母安排子女出國讀大學,有些地方的高等教育收生情況穩定,留學生人數甚至不斷上升,形成龐大租客群。亦因不是每位留學生都來自富裕家庭,能在海外置業,於是形成了強大的租務需求。據澳洲第一太平戴維斯《World Student Housing Spotlight 2017-2018》指出,2016年學生住房投資額達160億美元,以法國、德國、荷蘭及澳洲增長最多,回報介乎3.75%(倫敦)至6%(澳洲)。

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至於退休住房,據聯合國表示,至2030年單在亞洲將有接近10億年齡超過65歲的人士,市場需要更多優質的護理服務、輔助生活設施和獨立居所,因此令長者房屋需求增加。倫敦Knight Wood Assets行政總裁James Shepherd提供護理居所(Care Home Development)的永久業權投資項目,價錢由60萬港元起,他認為這個市場不會萎縮。Shepherd引用英國廣播公司報告指:「英國的護理服務正面對床位短缺問題,至明年底,約有3,000名長者未能獲分配至英國的護理中心。」仲量聯行研究報告亦指出至2026年,每年需要14,000張護理床位,另類投資研究部主管James Kingdom認為英國需要增加護理床位的供應量,數量要比現時多一倍。Shepherd說:「單看供求,這個範疇已極具投資價值;再者,你的資金還可紓緩英國長者的迫切需要。Knight Wood保證投資者每年可獲10%的月租回報,項目提供全面管理服務,沒有其他隱藏收費。當然,投資者也可隨時在公開市場出售其物業,但為簡化投資,發展商保證在五年內以售價的110%回購有關物業。」


Knight Wood Assets

商用物業方面,具獨特賣點的自助倉和酒店都是流行的另類投資。小型住宅單位和辦公室空間漸成主流,令儲存倉成為優厚的投資類別,只要完善了基本設備(最主要是保安),管理及經營相對容易。隨著中國內地、印度及中東旅遊市場發展蓬勃,酒店渡假物業深受投資者青睞,早在歐洲及北美風行多時的責任旅遊(Responsible Travel),亦跟隨千禧世代進入這些新興市場。Nila 是印尼一所可持續發展的物業,其代表 Youri Gliere表示:「Nila 渡假村確是一項十分獨特的項目,既是一項具吸引力的投資,投資者每年亦可在松巴(Sumba)的豪華平房享受兩星期的悠閒假期,投入全新的可持續發展旅遊模式,保育松巴的文化及環境。這些嶄新元素令Nila Resort成為傳統房產及辦公室的另類投資。」

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渡假物業是獨立買家最普遍的商用房地產項目投資,大部分潛在買家亦了解回報(特別是品牌產品)。Nila成為另類投資的主要原因是其對真正持續發展的承諾。Gliere表示:「『生態』及『綠色』等字詞常見於市場推廣上,卻很少作全盤計劃。」過往亦有打著環保旗號的項目,如越南的崑崙島和柬甫寨的頌薩,但可持續發展的投資仍寥寥可數。Nila的設計和建築符合傳統的松巴文化,採用再生能源和碳減排措施,透過大幅減廢和循環再用(塑膠會用作興建新路),減低對環境的影響;同時透過培訓及商務合作,讓當地人一同參與保育計劃。Gliere說:「Nila Resort的目標是要成為松巴度假村和酒店的建築標準,展示在尊重大自然、推廣傳統文化、採用當地材料和聘用當地居民的同時,也可為賓客提供頂級服務和舒適的環境。」

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