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鋒芒不露的城市

鋒芒不露的城市一提到達拉斯(Dallas),總令人聯想到長滿野草的小山丘、競技運動,還有那些啦啦隊隊長。事實上,這個擁有逾六百萬人口、滿佈閃閃發亮的商業大樓以及時尚咖啡館的繁忙城市,一直在努力擺脫那個落後的牛仔形象。在德州內的主要城市中,休斯敦(Houston)一向被視為一個都市化及奉行自由主義的城市;奧斯汀(Austin)是代表美國年輕文化的潮流之都;聖安東尼奧(San Antonio)則令人想到悠閒的南方生活節奏以及其歷史背景;至於達拉斯予人的印象卻是墨守成規、拘泥小節,沒有鮮明的現代化改革。

但事實上,達拉斯-沃斯堡-阿靈頓(Dallas-Fort Worth-Arlington)地區是一個齊集藝術、商務、營商及休閒於一身的大都會,且逐漸獲得投資者的青睞。達拉斯擁有眾多優勢行業和產業,包括有採礦業、建築業、製造業、金融服務、教育、醫療服務與生物技術、IT及能源等等,被列為美國第六大的經濟體系。另外,美國有十二所主要的大學都是座落於達拉斯;不少公司的總部亦設於當地,包括西南航空公司(世界第一間廉價航空公司)、美國航空公司、本地流行商店7-11、AT&T、埃克森美孚、Atmos Energy、Kimberly-Clark、百貨公司連鎖店JCPenney(去年邀請了女同性戀者Ellen Degeneres為其代言人,惹來不少評擊)、Fossil,還有晶片製造商TexasInstruments。在就業方面,達拉斯的就業水平亦高於全國平均值;至於人口增長方面,繼2000至2010年間錄得23%的升幅後,預計2030年前將會錄得40%的升幅,遠高於全國水平。

據高力國際(Colliers International)商廈市場檢討報告中指出,達拉斯於2012年第一季的營商環境較去年同期穩健,而租金亦有所增長。眾所周知,辦公室佔用率是主要的市場指標,高力國際表示,達拉斯的就業水平穩步攀升,除直接聘僱的個案增加外,IT和會計行業的技術人員亦出現短缺,就連受住宅和商業發展項目放緩所影響的建造業,其就業率亦逐漸上升。達拉斯的失業率已從去年年底的7.4%收窄至今年第一季的7.1%。可見,達拉斯這個發展穩建的市場,於本年將會繼續獲得一眾房地產投資者的青睞。」

德州農工大學房地產中心(Real EstateCentre at Texas A&M University)本年就達拉斯-沃斯堡-阿靈頓地區進行市場研究,報告指出,本年該地區的住宅入住率約為94%,若單以2000年後建成的住宅計算,入住率更接近96%。樓價雖然較2005-2007年間頂峰時期的樓價少約7%,但仍持續上升,現時每平方呎價比2011年第四季的上升了8.8%至12%,銷售也比去年增加26.9%。就連達拉斯北部鄰近地區、普雷斯頓霍洛區(Preston Hollow)、Oak Lawn和中央藝術區同樣出現強勁增長。

德克薩斯州對投資者而言具有相當大的吸引力。寬鬆的稅項架構既沒有資本增值稅(capital gains tax),也沒有租金收入稅(rental income tax),近年空置率亦減少6%。儘管達拉斯在2008年的金融風暴中遭受打擊,但當地經濟很快便已復甦,目前發展還相當理想。香港ONEILL Group首席執行官PatrickONeill表示:「達拉斯一直是德克薩斯州中最受香港投資者歡迎的城市,而德克薩斯州的寬鬆稅制經常是投資者的焦點。各個具有特色的項目強勢發展,加上近年藝術區內的博物館大廈備受矚目,成為城中熱話,這一切都反映出達拉斯的發展潛力。」ONEILLGroup一向致力發展有投資潛力的城市。該集團表示:「儘管紐約和洛杉磯仍是首選投資城市,但我們認為達拉斯的發展潛力已高於三藩市,是投資者進軍美國房地產項目的理想起步點。」

ONeill續指,相對於其他國際大都會,達拉斯的確有其獨有魅力。首先,這個城市在經濟衰退時展現出強韌的復甦能力。其次,達拉斯擁有良好的社會氛圍,在南美洲國家的影響下發展出豐富的多元文化,成為一個國際化城市。除此之外,這個城市亦充滿活力。綜合經濟、地產、政策及稅項等各種因由,促使達拉斯成為香港及其他海外投資者熱捧的投資地點。