樓市快訊

面對樓價難負擔,其他國家有何對策?

Housing affordability

全球樓價最難負擔城市第二位是悉尼,面對樓價高企,其他地方又怎樣應對?

 

方案一:放寬信貸,增加供應

採納此方案的國家:美國

增建房屋是最直接降低樓價的做法,但要留意,這方法只對有真憑實據的供應短缺有效。

若放寬信貸最終導致供過於求,結果只會適得其反,美國次按危機就是最佳例證。

不足以還款的人獲批貸款,數千間房屋落成,惟大部分沒有業主需求。

房屋供應增加,可是卻沒足夠的租客支持。

金融海嘯因此形成,樓市信心受挫,直至今天,很多發展商也不敢建設新項目。


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方案二:收緊信貸,控制增長

採納此方案的國家:中國、馬來西亞、新加坡

澳洲早已收緊信貸,特別是針對投資者,這一措施在亞太區廣泛應用,在一些熾熱的房產市場,甚至連房屋供應也受限制。透過控制買家的置業成本,樓價受壓。

另一種貨幣政策是提高利率,令借貸成本增加,從而限制貸款額。

但採納此方案的國家(包括澳洲在內)需要面對一個問題:貨幣政策主要用來調控宏觀經濟,不僅僅是樓市一環。

 

方案三:鼓勵政府資助房屋租户(Council Tenant)購入單位

採納此方案的國家:英國、北愛爾蘭、蘇格蘭

維多利亞州現時也有設立特惠金,主要提高首次置業者的購買力,有關特惠金即將修改。然而,在提供特惠金的同時,又要避免樓價上升,卻是一大難題。

在英國,購買權政策自1980年成立以來已出現多次修改,此政策是讓資助房屋租户以較低價錢置業。

在購買權政策下成交的物業,約三分之一最終變成私人持有的出租物業,當英國出租物業出現供不應求的情況,這些物業的租金升幅,會多於政府對這些物業所收取的費用。


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方案四:增加印花稅(指定買家)

採納此方案的城市:香港

在香港,除了首置買家,其他人都要支付較高的印花稅,結果反令資金流向一手市場,原因是發展商向買家提供稅務優惠,甚至現金回贈。

增加印花稅,最終令二手市場買賣大跌,同時令放盤減少,整體市場供應下挫;對於打壓樓價,卻沒太大幫助。

 

方案五:向海外買家增稅

採納此方案的國家:加拿大

徵稅亦可限制買家入市,但有時候卻事與願違。

在加拿大,為限制海外買家入市,便向他們徵收較高稅款,卻反令房屋供應量下跌。

市場少了買家,許多發展商延遲推新盤,業主亦暫時封盤不賣。

 

方案六:限制指定類別買家

採納此方案的國家:中國

中國常被指醞釀樓市泡沫,當地市場早有一系列措施限制特定類別買家入市。

在某些省份,投資者被禁止一人持有多個物業,以防止炒賣活動。

就連首置買家也受到限制,需要支付較高成數的首期。

可惜的是,一連串的措施卻沒有很成功地冷卻樓市。


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