樓市快訊

伯明翰的下一場革命



雖然伯明翰是英國的第二大城市,但在一眾二線城市投資選項中卻高佔首位。

對於計劃在英國進行重大投資的人來說,倫敦可能是他們的首選,但是伯明翰近年也有很多足以為傲的地方,不容輕視。這個位於西米德蘭區的城市擁有近四百萬(在都會區)人口,早在英國脫歐、蘇格蘭全民投票、特朗普帶來新世界秩序之前,已開始引起國際投資者的關注。這座城市離倫敦約兩小時車程,一直被首都的光芒掩蓋,但在其基礎設施投資、人口增長和實惠性多項因素的拱照下,現正綻放出閃爍的光彩。

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與人們一貫的看法相反,伯明翰擁有許多年輕租戶、首次置業者、千禧員工和現代雇主對商業和住宅空間(包括適宜步行的城市設計、綠色設施和充滿活力的街頭生活)所渴求的特質。它擁有豐富的藝術、文化和餐飲(它是倫敦以外最多米芝連星級餐廳的城市)設施,宏偉的工業革命建築,一支從英格蘭足球超級聯賽降班的足球會,以及充滿著創新的歷史——包括平平無奇的哨子(但如果沒有了它,球證和交通警察可能會變得十分迷失)和重金屬音樂(樂團Black Sabbath就是來自伯明翰)。

然而,在普華永道(Pricewaterhouse Coopers)和城市土地學會共同製作的2017年〈歐洲房地產新興趨勢〉報告中,伯明翰今年在歐洲的整體投資前景中僅排名第22位,在曼徹斯特(23)、愛丁堡(24)和倫敦(27)之前──但卻在柏林(1)、都柏林和馬德里之後。普華永道指出「英國脫歐可能會對英國的區域城市房地產投資造成雙重打擊。日益增加的不確定性窒礙了投資者對二線市場的信心;另外,如果倫敦的投資利潤軟化,二線市場相對比首都便宜的吸引力也會因應減少。」該報告也排除核心(意指倫敦)和區域城市經濟獨立增長的可能性。儘管如此,普華永道亦承認,「根據世邦魏理仕的數據,2016年上半年,伯明翰的辦公室佔用率狀況非常健康,超過50萬平方英尺,比過去五年同期的平均水平高出57%。」

第一太平戴維斯國際住宅銷售部主管Thomas McAlister也很快指出,匯豐銀行、德意志銀行和普華永道最近都從倫敦搬到伯明翰。在過去十年中,這個城市的辦公用房面積已經增長了105%。加上五所頂尖大學、75,000名學生和多元化的現代經濟,伯明翰在近幾年已躍升成為投資熱點。

基礎設施也是功不可沒。耗資5.5億英鎊翻新的伯明翰中央新街火車站,是倫敦以外最繁忙的交匯處,而計劃興建的2號高速鐵路更將把伯明翰來往倫敦的時間縮短至45分鐘。伯明翰位處英國中部的地利,讓它成為國家辦事處和跨國辦事處的理想地點。伯明翰的物價徘徊在全球經濟危機前水平,單是租金就可以為企業節省60%成本。住宅市場也同樣受惠。高力國際在其1月份〈英國房地產快照〉中指出:「財政措施可能令倫敦市場冷卻,但區域房產價格增長正在加速,購房出租市場似乎並沒有受到影響。」

除了價值上升外,第一太平戴維斯的McAlister亦在其博客中提及供應:「全球經濟危機後的建設水平一直處於低位,直至最近城市迅速增長,來自倫敦的回流者水平達到新高,才開始出現新的住房創建潮。市場預計每年需要大約4,000個新單位,但目前每年供應量只有約2,000個。」

對投資者來說,供應或缺乏供應都是利好消息。雖然伯明翰也缺乏供應目標,但精明的買還是可以找到不少選擇——Taylor Wimpey興建的 Highfield Gardens II聯排別墅和公寓項目,距離地標Brindleyplace大約三公里;Redrow在郊區的三臥室和四臥室房屋價格通常不到40萬英鎊(390萬港元)。Seven Capital的Regency Place位於市中心歷史悠久的珠寶區,與眾多文物建築為鄰,距離重建的火車站僅幾步之遙。 這個豪華低密度發展項目共有82個單位,配備硬木地板、拉絲鋼鐵製品、節能LED照明,以及特別為一室公寓和兩臥室公寓而設的可選擇家具套餐。Seven預計這項物業的租金收益率達7%,資本增長率為20%。預計於2018年竣工,價格由180,000英鎊(175萬港元)起。

McAlister作出總結:「憑藉策略性定位,優良的交通連結,大筆的投資及大型國際公司的支持,伯明翰絕對是一個正在飛騰的城市。當這些因素與相對實惠性,人才大量回流,缺乏適當住房等條件結合,你便會明白為甚麼伯明翰會成為物業投資的新熱點。」