樓市快訊

香港再度成為全球最貴樓市



香港第一!根據美國環球物業顧問研究中心Demographia最新公布的國際樓價負擔能力調查,香港連續七年位列全球最貴住宅市場榜首。Demographia指本港去年住宅價格中位數為家庭稅前年收入中位數的18倍,有關數字尚未計入潛在利率升幅。那麼,這個結果該如何解讀?

顯然易見

無可否認,18.1倍比起2015年的19倍有所改善。報告亦提到:「輕微的收窄可視為正面信息,惟樓價負擔能力還有很大的改進空間。2010年,香港的樓價收入比是11.4倍,現在是18.1倍,可想而知樓價負擔已嚴重惡化。另外,引述瑞銀全球房地產泡沫指數,香港是房地產泡沫風險最為嚴重的第六
大城市。」

Demographia的計算方式是以樓價中位數除以家庭收入中位數,此乃世界銀行及聯合國應用於城市測量的常用

公式。以此所得的首十位最難負擔樓市為香港、悉尼、溫哥華、奧克蘭、聖荷西、墨爾本、檀香山、洛杉磯、三藩市和多塞特郡的般尼茅夫。令人詫異的是,紐約、倫敦及東京均榜上無名。

Demographia是由經濟學家Wendell Cox所設立的顧問公司,取向保守,他曾經提倡以車輛代替鐵路可帶來更大經濟效益,研究的可信性或受到質疑,但IP Global分銷總監Jonathan Gordon認為報告至少說明了一點:「香港絕對是一個居住昂貴的地方,同時是全球樓價最難負擔的地方。」

他補充:「但我認為數據有偏頗之嫌,只要仔細一看收入,便會發現最富有的3至4%已佔了整個地方的絕大部分收入,其餘的僅以正常或低收入過活,這會影響準確性。然而,若以樓價相對市民收入以至所需的預算,樓市負擔確是相當吃力。受現時樓市辣招影響,買家要準備更多資金,惟融資不是這般容易,一般市民對於買樓只能望門興嘆。就這一點而言,報告說法合理。」

即將卸任的特首梁振英在一月份施政報告中提到,房屋供應可望於2020年前增加94,000伙。與此同時,政府批准環保署研究郊野公園用地發展,尋找最低生態破壞的地段,消息令人沮喪。他在任期間,樓價升近四成,現時水平僅僅低於2015年高位。

別無他選

Gordon表示:「現時的問題在於沒有足夠的廉價住宅,市場被四至五個地產商操控,任由他們在有利時機推出新供應,形成寡頭壟斷局面。至今,一手成交升至廿年高位;反之,二手成交跌至廿年新低,市場陷入兩極分化。原因是大部分收入中等的買家無法在市場承造按揭,首置買家尤其需要依靠地產商的融資計劃才得以置業,因而令一手市場暢旺。」就目前情況,幾乎只能透過發展商指定的融資機構,才可借得足夠資金支付物業;另一方面,不少發展商提供15%的印花稅豁免優惠,這是一手市場的一大優點。「二手市場難有這一豁免,因此處於膠著狀態。」

事實上,二手市場交投疲弱,會令本港市況持續低迷。根據萊坊的2007年數據,一手買賣佔當時整體成交16%,但到2016年已升至31%。仲量聯行董事總經理兼資本市場部主管曾煥平表示:「目前生效的樓市辣招,只能暫時冷封市場,但很快又會重拾升軌;它對年輕人置業並無實際效用,反令二手物業更難放售,變相令中產階級進退兩難。當問題日漸惡化,總有一天對市場造成嚴重
衝擊。」

但有人認為市場氣氛轉趨謹慎,反而更有利應對突如其來的衝擊,加息便是其中一例。萊坊指出,假設利息上升200個基點至4.5%,那麼一個價值600萬、承造八成按揭的住宅單位,每月要多付5,000元供款。業主承勢轉賣為租,令本來有足夠負擔能力的買家變相少了選擇。然而,本港只有約17%的納稅人可負擔起600萬的物業;更甚者,僅8%可買起1,500萬的物業。

隨著90,000個單位陸續推出市場,以及去年創出十年新高的25,000個新供應,到底短期內會否再有新措施出台,解決樓價過高問題?Gordon認為:「政府將繼續以按步就班的方式處理樓價問題,儘管發展商早已學會見招拆招。若說到要在短時間倍增住宅供應,只恐怕是有心無力。」

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