樓市快訊

新世界秩序:2017年投資方向新焦點



英國去年發生了被視為十年來最動盪的政治風波,但脫歐事件餘波未了。英國脫歐派雖已在公投中獲勝,卻仍未脫離歐盟,因啟動脫歐程序或需要英國議會批准,縱然選民已透過選票表達意願。而在美國則有特朗普當選,以及他提名經營娛樂摔角業的管理層進入內閣。

踏入2017年,國際大事接踵而來:法國大選將於4月23日舉行,法國極右政黨國民陣線(National Front)領袖馬林勒龐(Marine Le Pen)主張排外政策,與特朗普所走的政治路線相似;在奧地利,經濟學家范德貝倫(Alexander Van der Bellen)擊敗代表極右自由黨的霍費爾(Norbert Hofer),避免令奧地利成為歐盟首個出現極右元首的國家;歐洲聯盟馬首是瞻的德國,亦將於夏末至初秋舉行大選,安格拉•默克爾(Angela Merkel)尋求第四次出任總理,德國選民會否因其廣受批評的移民政策而捨棄她,還是情願在不穩局勢中追求穩定,全球在拭目以待。

2016年的巨變與2017年的暗湧,對物業投資者帶來甚麼啟示?

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歐洲

高力國際多次強調:英國脫歐公投與特朗普當選,說明了歐美已發展國家與新興國家同樣受著市況波動的威脅,投資者於是放眼亞洲,散戶跟隨新的投資方向。

不管英國脫歐與否,曼徹斯特繼續獲得投資者的青睞,亦將成為今年英國熱門市投資場,人口增長穩定,加上政府支持大型的北部振興計劃(Northern Powerhouse),令當地樓價於2015年(最新提供的完整數據為該年份)增加了一成。倫敦是長期受追捧市場,但考慮到價格、回報及資本增值,曼徹斯特被看高一線。

根據由羅兵咸永道(PwC)及城市土地學會(Urban Land Institute )聯合編制的《2017年度房地產市場新興趨勢報告》,柏林、漢堡及法蘭克福入選榜首之列。報告提到英國脫歐重塑歐洲地產板塊,引述一位撰稿人所言:「德國取代了英國成為歐洲最安全的資金避險國家。」事實上,三個地方皆有其各自優勢:柏林具備時尚活力;漢堡則是全國住宅市場表現最理想的地方;法蘭克福銀行體制穩定,一旦英國出現走資潮,該市將會吸納避險資金。至於慕尼克排在PwC/ULI第五名,儘管大選帶來不穩定因素,德國仍是今年重點投資市場。排第四位則有不受英國脫歐事件波及的都柏林。

北美洲

美國仍是北美洲的熱門投資地,但早前的熾熱市場如芝加哥,已失去投資者擁戴。根據國際物業投資公司IP Global香港分區最新研究指出,芝加哥有全國最高的平均租金回報(7.9%),現時樓價較金融海嘯前的高位低17%,更有多國移民人士陸續遷入市內。但PwC/ULI則把奧斯丁、達拉斯/沃斯堡和西雅圖列在首三位。報告表示:「德克薩斯州首府奧斯丁逐步展現住宅市場機遇。當地市場依靠多元經濟,即使當年金融海嘯來襲也能站穩陣腳,加上人口增長來自高教育水平的勞動人口,時尚的生活更吸引千禧世代員工慕名而來。」

今年加拿大的投資熱點非多倫多莫屬,人口的增長、多元化的經濟、有限的供應,以及未有計劃實施15%海外買家印花稅,均帶動當地市場發展。事實上,溫哥華也有相似的優勢,但價格卻貴了一截。多倫多樓價涵蓋低至高範圍,選擇性高,更受投資者歡迎。今年新興市場還有溫尼伯,區內GDP不斷增長,發展機遇更勝國內大城市。

亞太地區

亞太板塊再次成為投資熱點,皆因整體基調良好,機構投資氣氛濃厚,對散戶投資者有利。澳洲的布里斯本與墨爾本將在今年發光發亮;反之悉尼樓價高企,比墨爾本高出30%,論增長速度不及布里斯本,論宜居指數不如墨爾本。市場預計墨爾本可取代悉尼成為國內最大城市,而布里斯本的大型重建項目及基建投資可為區內帶來新機遇。

東京是亞洲另一個熾熱市場,原因是日圓眨值、低息環境、人口增長及理想回報 (約6%)。特朗普承諾上任第一天退出《跨太平洋伙伴關係協定》(TPP)並非虛張聲勢,屆時便知道對越南市場的具體影響。2016年,越南樓市以至經濟均得到TPP利好因素帶動,加上2015年當局取消限購令,海外買家成交量平穩上升。

新興市場於今年也值得關注,報告看好班加羅爾、孟買、馬尼拉及胡志明市(雖受TPP影響)。業務流程外包(Business Process Outsourcing)延續班加羅爾增長,基建發展則令孟買轉旺。可是印度對投資者有一定限制,令投資者更嚮往經濟及地產強勁增長的馬尼拉(或菲律賓)。