樓市快訊

2016年環球地產回顧



接二連三的巨星殞落-David Bowie、Leonard Cohen、Alan Rickman及Prince,彷彿還不足以驚動世界,同年遇上新印花稅及政治巨變,令全球局勢更添複雜。隨著2016年即將過去,應當回顧本年度的大事件。

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環球變動

本年度最震撼的國際大事離不開英國脫歐公投及特朗普當選總統,事件的影響力隨即浮現,但出奇地對物業投資帶來好表現,預計未來數年可持續向好。至於英國最終能否脫歐仍是未知之數,因高等法院裁定英國政府在啟動脫歐程序的《里斯本條約》第五十條之前,必須取得國會的同意及批准,而英國國會大部分議員均支持留歐。英國首相文翠珊就裁決向英國最高法院提出上訴,誓要在明年三月推動脫歐進程。因此,英國脫歐步伐仍然搖擺不定。就目前情況,英國地產市場未有因事件的擾攘而下挫,倫敦市況表現依然強勁,曼徹斯特成為英國最熱門市場,該市中部租金回報較倫敦中部高一倍,預計趨勢可延續至明年。

在美國,總統當選人特朗普已急不及待推行其「孤立主義」主張,計劃入主白宮後第一天便宣佈退出《跨太平洋伙伴關係協定》(TPP),此舉或會對新興經濟體如越南造成衝擊。世邦魏理仕越南營運總監Marc Townsend表示:「被外界視為TPP受益者的越南,就美國明言退出TPP,面對兩難局面。國內部分共和黨成員提出『何不以同樣做法對待中國及俄羅斯?』兩國同是越南的長期合作夥伴。但事實上,該提議在現行框架下難以實現。現時只期望美國的退出不會帶來重大影響,越南需要考慮如何重新與環球市場接軌。」TPP其他成員國包括澳洲、加拿大、智利、日本、新西蘭、墨西哥、秘魯、新加坡及馬來西亞,暫未有表示跟隨TPP主要成員國美國退出。

中國地產市場在經濟放緩下仍然表現出色,一、二線市場的價格增長強勁,上海(37.4%)、深圳(32.1%)及北京(30.2%)表現較去年優勝,中央政府為免樓市過度熾熱,重新頒佈限購令。然後,去庫存及控制過度供應問題才是當務之急,部分地方預計需時兩年時間去庫存。

其他國家亦有採取壓市措施,加拿大及澳洲收緊居留權法例,同時向海外買家推出新一輪印花稅,當中以溫哥華向海外買家徵收15%稅率及澳洲維多利亞省把現有稅率增至7%最為矚目。當地有聲音呼籲捍衛本土利益,兩地機關則表示有關措施可抑制亢奮的樓市,令樓價降至合理水平。在2016年,東京及悉尼是亞太區表現最好的市場,前者受惠於日元價低帶動投資;後者則有項目發展及人口增長支持,持續暢旺,加上獲機構投資者看好,散戶跟隨入市。本年度的市場焦點還包括數據中心、學生房屋及銀髮族住宅,以上項目很大可能是未來投資方向。

本地市場

2016年的香港經濟起伏不定,可喜的是特朗普當選令港元強勢,以及英國脫歐迎來海外投資機遇。高力國際指出,縱然本港樓市波動,且有新稅出台,市場整體表現向好。

整體而言,香港經濟於今年平穩過渡,可見於中環寫字樓租賃的增長、甲級寫字樓的低空置率及價格的穩定。根據高力國際數據,2016年的寫字樓出租率升2.2%;資本價值急升7%;工業空間需求(即使受網上零售衝擊)亦升2.5%。至於目前最疲弱的零售業,儘管本年租賃跌幅達8.9%,亦漸見消費信心回升。長遠而言,零售業將逐步走出陰霾,面對市道疲弱,零售商更加勇於創新,推出新產品。市場對餐飲食肆的需求上升,短期推廣商店越趨流行,消費者獲得更多商品選擇,零售商亦把焦點從旅客轉向較穩定及長遠的本地客。

樓市方面,新的印花稅仍不足以降低中小型住宅價格,或令買家有能力負擔較大單位。高力國際研究顯示,雙倍印花稅劃一調高至15%,僅令樓價冰封;仲量聯行同意有關說法,香港董事總經理及資本市場部主管曾煥平稱:「新辣招的影響下,買家對入市持觀望態度,住宅銷售量短期內將出現萎縮。但有關措施難以對樓價產生重大作用,原因是市場有強大的壓抑需求,亦有實力雄厚的買家(包括內地買家),還有低息環境支持。」

萊坊表示,2016年有超過三成住宅單位的實用面積少於430平方呎(仲量聯行稱之為A類住宅),這個趨勢將會延續至2020年,正逐步改變本港房屋市場面貌。住宅用地招標方面,超過兩成半由中國內地發展商中標,不少地皮更以高價奪得,未知對將來的房屋市場帶來甚麼影響。但值得留意是,本地發展商的影響力漸被削弱。仲量聯行估價部區域董事Dorothy Chow解釋:「本港地產巨擘正面對內地同行及本地新力軍的挑戰,競爭越趨激烈。內地發展商將會積極參與政府賣地計劃,逐步擴充香港業務,而本地發展商將會集中發展新界及港鐵項目。」明年開局可能比現在更詭譎多變,宜步步為營。