樓市快訊

回顧2016年香港的悲喜交集


>> 2016年環球地產回顧

 

利好因素

英國脫歐
倫敦、蘇格蘭及北愛爾蘭人或許對公投結果感不滿,但在香港卻成了新的機遇。自六月英國公投結果公布後不久,機構投資者紛紛把資金轉移至相對安全的亞洲市場避險,而香港人亦借英鎊下跌的匯兌優勢,發掘英國物業投資機遇。雖然未來兩年存在很大變數,但公投事件在現時帶來了雙向性的投資增長。高力國際亞洲研究及諮詢執行董事Andrew Haskins表示:「長遠而言,全球投資者及物業持有人需要有心理準備,英國脫歐將為已發展及新興國家帶來不穩,亦因此減低了全球對亞洲政治及經濟的關注。」

國際房地產測量標準-住宅物業
在不同國家購買物業,很多時候因為量度單位的不同而造成混亂。有見及此,英國皇家特許測量師學會(RICS)於九月制定了《國際物業測量標準-住宅物業》(IPMS: Residential),作為全球量度住宅面積的統一單位,杜絕在買賣住宅(特別是樓花)時有可能出現的錯誤信息。雖然未知道該標準何時在業界廣泛使用,但至少現在,英國皇家特許測量師學會成員,包括所有類別的地產專才,可利用它來提供更清晰數據。

啟德發展密度
啟德發展規劃早已討論多年,一直未有定案,今年在政策上終於有新突破。根據世邦魏理仕,政府在十月提倡放寬啟德發展密度,達致更有效運用土地資源。有關提議包括改劃住宅發展及調高商業樓面面積。當局建議把三幅酒店用地改劃作住宅,放寬後的住宅單位數目將由目前的38,000個增至49,000個;居住人口相應由104,000人增至134,000人。另一方面,當局建議把商業用地地積比增至6.5倍,並改劃九龍灣國際展貿中心附近5幅用地,以提供430萬平方呎的辦公室面積。有關的規劃修改可能延遲發展項目的落成時間,但長遠而言,卻有助於本港兩個供應緊張的物業市場的發展。建議一旦通過,九龍東(啟德、九龍灣及觀塘)有可能在2025年與中環並列為本港的核心商業區。

利淡因素

新印花稅
本港於11月再次修訂印花稅,把原先按不同價格向非本地居民第二套房屋徵收的雙倍印花稅
(最高為8.5%)劃一調高至15%。新稅的用意在於打壓炒賣,雖然短期內可減少成交量,但加重徵稅卻無助樓價回落或改善市民的負擔能力。仲量聯行香港董事總經理及資本市場部主管曾煥平指出:「辣招只能減慢成交,樓市再升溫只是遲早的事,對於幫助年輕買家置業,起不了任何作用,反而令二手物業更難放售。」強行壓抑中產的換屋需求,減慢物業流轉速度,會令市場出現缺口。曾煥平稱之為腫瘤。「當它日漸增大,總有一天會造成嚴重問題。」

負擔能力
萊坊的年終數據提及樓價負擔能力與加息將至,萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文指出利率提高50個基點,對於一個還款期20年以上的樓按,每400萬便要多付1,000元利息。假如買入的物業價值1,500萬,若要承造5成按揭,買家每月收入最少要有86,000元,大概只有8%的港人符合資格。過去5年先後推出了8次樓市辣招,卻始終未能解決樓價高企問題。林浩文稱:「這是個供求問題,加上市場資金過剩。」財富集中在最富裕的8%人口手中,形成推高樓價的一股力量。「假如仔細觀察過去5年的住宅買家,我估計有6至7成為真實用家,這亦解釋了為何公屋輪候冊數字超過20萬人。」

好壞參半

發展商優惠
對於有能力買樓的人,發展商提供多達8至9成的按揭融資,正好迎合買家的需要,亦加速了具有穩定且高收入的潛在買家入市。這些融資方案在現時看似合理,往後對發展商及買家卻可能構成風險。雖然大多數發展商擁有穩健的資產負債表及負債比率,但如銀行般為買家融資始終有風險。曾煥平指:「我明白這是迫不得已的做法,若非這樣做,便很難推售新項目,但這做法無疑增加了發展商的成本。」因此,本地發展商在土地投標時相當謹慎;與此同時,內地過江龍積極在本港以高價投地,間接推高樓價。

特朗普當選
特朗普當選美國總統,無疑令一眾低收入家庭、女性、非裔美國人、墨西哥人、穆斯林教徒、同性戀者以至那些不認同其真正美國人主張的人感到錯愕、悲哀。雖然如此,自他意外當選後,美國股市及美元表現強勁,美元匯價曾一度下跌,但只屬短期波動,及後數天已收復失地,並一直升至13年高位。這對香港投資者來說是好消息,港元跟隨美元轉強,進一步推動因公投而變得吸引的英國物業市場,促進了日本(圓匯低水位)和歐洲物業買賣,亦增加了港人出國旅遊的意欲。