樓市快訊

退休海外物業投資入門



衰老是人生的必經階段,現今人類活得更長壽,反而加速了人口老化,比過去任何一段時期更快。日本、南韓、西班牙及希臘是人口老化速度最快的國家,緊隨其後有美國、英國、加拿大及澳洲。中國則出現人口比例不均的問題,埋下潛在危機。千禧年代被視為今天社會的主人翁,但年輕一輩(即有經濟貢獻的一群)卻集中在非洲、中東及東南亞。全球退休人數正逐步上升,不少人為晚年生活作準備。龐大的市場需求,推動銀髮市場的發展潛力。

租還是買?

無可否認,香港缺乏退休房屋及社區建設,原因之一是傳統的供養父母觀念,令長者居所需求不大。另外,根據非正式統計,本地及非本地出生的香港人,傾向選擇到海外退休。受惠於港元強勢(目前情況),若到生活指數較低的地區定居,例如菲律賓及曼谷,可享有優質生活。

但任何投資也有利弊因素,投資銀髮市場亦然。隨著退休年齡年輕化,所需的生活配套及條件也出現差異。不過一些基本需求,無論對於短期租客或長期住戶,始終是不變的。

不少人計劃買屋作安享晚年之用,但始終擔心年復一年的財政負擔,特別到了退休時期。也有銀髮族選擇租屋,為市場帶來機遇。許多在嬰兒潮時期出生的投資者,利用出售資產(如祖屋)後所得的資金,購入面積較少的公寓單位,並進行翻新及放租。租金方面,只要不多於退休人士收入的四成(部分估算低至一成五),這種靈活性對長者來說也有好處。

考慮因素

就算你毋須上班或養兒育女(不用考慮校網),在選擇退休居所時,也得考慮一些重要條件。先是氣候,若想免除冷雨或剷雪的煩惱,可選擇到美國南部(加州至佛羅里達州)、澳洲、泰國或馬來西亞等地方定居。年輕人士未必喜歡濕冷的天氣,而隨著年紀增長,尤其到了退休階段,健康狀況下降,乾爽和暖的天氣更加適合居住。香港人習慣溫暖氣侯,但若將來要經常進出醫務所,便會討厭雨季來臨。

另外,還要考慮所住社區是否符合退休生活,許多退休人士不介意獨居,但社區需要提供健康服務及消閒設施,才可滿足他們的生活需求。就好像自成一角的高尚住宅區,物業更具投資價值,既可長期持有,也可於數年內放售予退休人士。然而,這類投資並沒有既定標準,因不同地區有其不同的生活模式。此外,部分新樓提供的是收費設施(用作維修及管理),長遠或會增加退休成本。作為供應有限的小眾市場,投資退休社區項目複雜性高,同時隱藏不少法律漏洞。

至於轉售機會也值得考慮。有時候,年老住客的入住時間可能短至數年,因通常只有夫妻二人,物業損耗率較低,增加轉售機會。假如該退休物業是一項長線投資(可傳給下一代),便要考慮轉售機會。

投資地區

假設你正在安排退休居所,或已準備購入物業放租給退休長者,接下來便要選擇地點。雖然誰也不能準確預測法律及政策的修改、匯率變動、甚至氣候變化,但總有些地區的退休生活較其他的優勝,或一些地區的未來發展值得憧憬。

先說馬來西亞及泰國,由於兩地氣候溫暖,擁有繁囂都市生活(如有喜好),與主流文化相近,加上位置適中,離真正家園不遠,成為不少退休人士的心頭好,特別是亞洲買家。即使在兩國過高質素生活,亦毋須負擔高昂費用,深得海外買家歡心。再者,由馬來西亞政府所提倡的「我的第二故鄉—馬來西亞計劃」,亦增加了長線投資者的需求。

在歐洲,縱然區內匯率浮現危機,經濟不穩,但希臘、葡萄牙及西班牙仍是熱門退休地點。與馬來西亞相似的是,以上三國提供不同類型的黃金簽證計劃,可輕易進出歐盟國及/或申根公約國。另一優點是氣候怡人,兼備悠閒的生活模式。但在歐洲生活,生活指數始終較高。

若以上地方未能令你心動,近期熱選有巴拿馬及馬耳他。受惠於巴拿馬運河的拓寬工程,該國經濟穩步上揚,稅制寬鬆,只向境內所得收入徵稅,大大減低稅務負擔。至於新興國家馬耳他,洋溢如意大利或希臘般的地中海風情,不但提供各類型簽證,而且是歐洲之中生活成本較低的國家。但國家面積小,人口隨時飽和。最後,若你根本不喜歡熱天,還可考慮加拿大。