樓市快訊

評估國慶黃金週後樓市調控政策



在國慶黃金週假期後不同城市的樓市表現各異,城市如廣州的一手樓均價出現下滑,而北京和上海則因假期而交易滯後,交投數字按週急升。因此,在國慶假期前或期間推行的調控政策,影響仍未清晰反映出來。

樓價取決於房屋供求,樓價上升較快的城市,房屋銷售表現較佳而供應又相對地低。需求可能受以下因素影響:首先,政府的調控政策會限制購買力。此外,過高並遠超市民負擔水平的樓價,會壓抑需求。而投資者因調控政策,會對樓市變得審慎或悲觀。至於供應方面,會受政府土地供應和發展商的房地產投資所影響。如仔細分析,會發現調控推出後樓市的基本面大致差不多,一方面是緊張的供應,另一方面是下行的利率,兩者都是支撐樓價上升的因素。

由於發展商擔憂銷售可否持續,他們在房地產投資上趨向更審慎,房地產投資的增長很可能會放緩,加大市場供求失衡,令穩定樓價的難度增加。現時的樓市泡沫是由於貨幣發行增加和低利率。由於利率從未如現水平般低,我們無法根據已往的樓市去評估泡沫會何時爆破。如果低利率可維持經濟增長,利率正常化並不是問題;但如果低利率並不能推動經濟,而利率又不能繼續降低,樓市泡沫便會爆破。

新一輪的調控政策可阻止不合資格的買家買樓,但樓市的基本面大致維持不變,所以樓價大幅下調的機會不大。此外,房地產一向是推動中國經濟的主要行業,房地產投資增長放緩會削弱這方面的影響力。