樓市快訊

如何保障你的首期



根據多間地產代理大行數據,本港住宅銷售量在七、八月止跌回升,豪宅市場交投回勇,中小型市場因發展商急於推盤而轉旺。但銷售當中只有三成來自二手市場,對部分買家來說,入市選擇少之又少。

買樓要量力而為,但本港對首期訂金的規限,卻令不少買家感到進退兩難;當一手樓價過高,買家只好退而求其次,轉到二手市場。但二手市場往往需要支付更高首期,融資亦有一定難度。面對如此困局,置業夢想變得遙遙無期。

沉重負擔

各個地方的物業市場所要求的首期訂金也不盡相同,美國及加拿大一般為10至20%;英國約25%;新加坡為20%;澳洲低至5%;日本居民則要支付10至20%。至於香港,撇除發展商提供優惠,一般中產買家需要支付40%至50%,是全球首期金額負擔最高的市場之一。

香港金融管理局曾經表示,落實最後一輪需求管理措施,是為了保障銀行體系穩定,壓低樓價只是次要考慮。但有關措施令眾多港人難以獲批按揭。舉例說,若申請者被銀行視為富戶,或其職業被銀行視為收入不穩定,幾乎可以肯定「上會」無望。高力國際香港研究及諮詢部董事石峰表示:「現時在市場的都是實力買家,不夠實力的闖不過按揭審查關卡。」

按現時的首期規定,一個700萬元的物業需付280萬首期(1,000萬的物業需付500萬)。
即使拿得出首期,但若其後無法上會支付餘款,該筆首期會被沒收。萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀言迅先生表示:「準買家需要做足資料搜集,因銀行有可能估價不足。另外,資金要預留多一點,才足以應付未來利率的升幅。在進行買賣之前,應先確保有能力通過壓力測試。」

改變心意

事實上,能否通過按揭審查,買家有責任為自己作評估,而預防買家入不敷支,亦是合乎經濟原則,也沒必要對目前的銀行或銷售政策提出修改。但身為網上出版社及中小企老闆的Lucy,卻因現行政策感到無助。她在雙倍印花稅(DSD)實施後考慮首次置業,為了評估自己的負擔能力,她認真地檢視報稅表及審計報告。

她憶述:「七年以來的稅後收入有超過60萬,公司業務在過去五年間每年均有增長。」

她相信以當時的財政狀況該可以上會,於是開始物色在她預算以內的住宅單位。「可是沒有一間銀行表明她符合申請按揭資格,有一間認為我有足夠收入,但對我所選的唐樓單位存有疑慮,認為樓齡太高。他們的意思是要求我選擇那些倒模式的高樓大廈,才有機會獲批。」

要保障買家首期免被沒收,或許可修訂臨時買賣合約,但這樣的改革又是否可行?香港現正推行業權註冊制度,加強保障物業權益。但對於現時的首期訂金規定,石峰認為:「政府不會在短期內對融資政策作出改變。」紀言迅亦同意改革機會不大,短期內不會出現退款,或成立第三方托管,即由第三方保管訂金,視乎按揭批核及交易狀況,決定金額該退回買家還是交給賣家。

他補充:「這種做法在香港難以落實,在別的地方亦不常見,因會干預市場交易制度。若發展商及業主得知政府最終會買下被沒收訂金的物業,他們很可能會推高樓價,而買家也會在不理會負擔能力的情況下盲目入市。」

今年一月,美銀美林大中華區房地產研究部主管魏志鴻接受新加坡海峽時報訪問時表示,若樓價持續向下,香港金管局需要放寬按揭成數限制。他認為:「若樓價出現10至15%的調整,要求支付40%至50%首期訂金是不合理的。銀行對按揭成數審批相當審慎。」他預計首期訂金可降至原本水平。直至七月,樓價已由2015年9月高位下跌一成,至今未見喘定。