樓市快訊

市場動力



隨著中國放寬貨幣政策,人民幣兌美元的下調幅度最終為1.9%。縱然市場憂慮中國整體經濟,貨幣寬鬆措施為環球物業市場增添動力。有傳中國人民銀行有意令人民幣進一步貶值(至3%跌幅),此舉令投資者紛紛在地產市場尋找機遇,焦點放在中國物業上。

國內市場
上海仍然是受全國、亞洲以至環球各類別投資者歡迎的投資地點,自2015年6月到2016年,內地樓價升近9%,上海升33%,資產買賣成焦點。過度熾熱的深圳樓市同期有近50%的升幅,冠絕全國,惟市況可否持續令人關注。

縱然機構投資者仍活躍於一線城市,但真正支撐大市復甦的卻是個別地區,市況表現更佳。主要原因是綜合高速鐵路的發展,帶旺了二、二線城市。交通網絡被視為利好因素,令住在北京、上海及廣州近郊地區的居民加快入市步伐,這勢頭一直蔓延至成都及武漢市場。其他利好因素包括貨幣及限購政策(一線城市除外)的鬆綁。

中國內地市區土地機構(ULI)首席代表Kenneth Rhee在該機構發表的2016中國房地產調查報告中表示:「擴張性財政政策、限購令以及首期成數等因素,明顯推動住宅市場增長,但對於部分市場如深圳、南京及蘇州,催谷力度過大,導致過度熾熱。當局已因應市況重推限購令,樓市變動取決於未來政策出台。」供應過剩是中國另一問題,截至上半年,深圳有近16個月庫存量,為全國最多的一線城市;二線城市則以瀋陽(20)、大連(18)、西安(12)及昆明(12)最多。

正當住宅市場逐漸復甦,商務及零售市場卻仍然落後。然而,受惠於資訊及科技企業對辦公室的殷切需求,北京寫字樓(目前每平方米約325元人民幣,即每平方呎35港元)、上海(260元人民幣)及深圳(230元人民幣)表現理想,市況大致穩定。可是二線地區如成都(97元人民幣)、重慶(100元人民幣)和天津(140元人民幣)卻受到高庫存的拖累。

庫存問題同樣發生在零售市場上,這邊廂,香港整體旅客數字下降;那邊廂,內地卻有過多零售店空置。ULI調查報告指出:「流動網上購物改變了消費模式,影響了對實體零售店的需求,過往在購物中心的租戶比例,商品零售商佔一半或以上,現在有些地方只佔1成半至兩成。」根據國家統計局數據,2016年網上銷售佔整體零售額約11%,達到3,400萬元人民幣,數字持續上升。

放眼海外
面對國內市場不隱定,內地投資者紛紛把資金轉投海外,成為環球市埸的一股新動力,熱潮至今仍未減退。仲量聯行中國資本市場的Oscar Chan表示:「內地企業去年投資本港物業的金額達到280億元人民幣,這個數字不單反映了內地企業走向國際化,更說明了它們日益重視不同地區投資物業組合的價值。」由會德豐地產發展、位於紅磡的One Harbourgate甲級寫字樓項目,最近便以超過100億元出售予中國人壽及祥祺集團;其他售予中國投資者的例子還包括在紐約及悉尼的地標項目。

香港仍然是重要的投資地區,甲級寫字樓物業極具投資價值。萊坊八月研究報告指出最近正式獲批的深港通(12月生效)可帶動內地企業對本港寫字樓的需求,特別是中環商業核心地段。中國公司普遍租用面積較少的商務空間,這趨勢或會改變全球寫字樓的出租模式。至於共用商業空間的出現,同為市場帶來轉變。

中國海外投資活動可從旅遊業中反映出來,不只是中國旅客到海外旅遊的龐大數字(2015年約1億人),更大程度是同年投放在酒店項目的50億美元投資額。亞洲與環球酒店投資趨勢相反,單是2016上半年,中國酒店項目便獲得2億5千2百萬美元的投資,僅次於日本及澳洲。

仲量聯行在八月表示:「自英國脫歐公投,投資者開始視中國為避險天堂,始終內地市場仍能保持增長動力,反觀各主要經濟體動力減弱。」另一方面,內地旅遊業在2015年增長25%,國際訪客人次保持穩定,酒店營運商及地產商展開擴充計劃,應付增長需求。其中,雅高酒店集團(AccorHotels)在中國開設旗下的 Sofitel及Novotel酒店。

仲量聯行全球酒店和旅遊地產並購業務董事總經理Tony Ryan表示:「全球中產階級數字上升,特別在新興市場,中國公司已看準酒店及旅遊業務的增長動力。一些內地企業積極收購酒店管理公司,務求提供一站式綜合旅遊服務。」