樓市快訊

買樓時要注意的5大隱性成本



對於首次置業的人士,能夠儲到首購買樓,的確是可喜可賀的消息,尤其在香港這個尺金寸土的地方。以現時不斷上漲的樓價,買樓絕對是人生的一個里程碑。然而,除了單位本身的價值、臨時買賣協議、裝修、律師費、代理佣金、印花稅、家居保險及添置傢俬的費用,其實當中還有一些你需要知道的隱性成本,否則你最終會超越本來的預算,令你負擔加重。

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公用事業按金

如果你購買的是新樓盤,記得在開設水電煤等戶口時要交按金,還有就是電話和上網服務的安裝費。通常這些費用不是太昂貴,水費按金大約是400元,私人住宅的煤氣按金則是600元,而電費的金額就不會超過60天的最高電費金額。至於電話和上網方面,收費相對較低,確實費用便要看你所選擇的供應商及服務計劃。

不過,管理費完全是另一回事。作為一手業主,你需要支付按金,而金額是三個月的管理費。一般來說,新樓盤每平方尺的管理費(以實用面積計)由港幣4元起,並可高達港幣14元,以一個700平方尺的單位為例,每個月的管理費已經是港幣2800元!同時大家亦需要留意,有些管理公司會要求業主預繳管理費,所以請確保你已經預留足夠的錢。

其他雜費包括建築廢物處置費和差餉及地租按金。



貸款利息

如果你決定申請按揭貸款,相信你在事前已經考慮過自己每月可負擔的金額及還款期。然而,很多人都犯了一個錯誤,就是沒有對比不同金融機構的不同計劃,未能意識到貸款利息的成本。雖然小數點後面的數字看似很少,甚至是微不足道,但一經計算之後,你便會發現當中的差異可以很大,所以不要偷懶了,去多幾個地方格價吧。



保養維修儲備基金

一般來說,物業管理公司會有一筆相當的保養維修儲備基金,用作將來支付保養及維修費用,工程範圍可以包括更換電梯或維修外牆不等,不過這筆基金只會負責部分費用,業主仍是要支付餘下款項。依照你居住的住宅規模、單位數量,以及工程範圍,以一個超過一千戶的屋苑為例,每戶的支出大約在港幣20,000元至30,000元之間,但如果是單幢樓的話,業主可能要支付10倍以上的費用。因此,在購買物業之前,你最好問清楚大廈有什麼已完成和計劃中的維修保養工程。



保險

在你開始裝修單位之前,最好便是先買家居保險,而保障範圍應該包括水患和火災造成的損毀,以及第三者法律責任,慎防裝修工人在使用電動工具受到電擊或進行高空作業(例如更換窗戶)時跌傷等。有些管理公司會強制要求業主買了保險後才可以開始施工。

根據按揭保險計劃,業主如果是自住並申請了六成以上的按揭,便可以受到計劃保障。另外,按照單位的價值,最高貸款成數(LTV)可高達九成。



差餉及地租

所有業主都需要繳付差餉及地租―差餉是指房產物業徵收的間接稅,並按應課差餉租值的百分比收費。以2016- 2017財政年度而言,差餉徵收率是5%。至於地租,就是以政府租契形式的租出私人土地的地租。地租是物業應課差餉租值的3%。

如果你打算把物業租出,那麼你必須記住,租金收入會被徵稅,所以要保留如租約、租金收據、差餉收據,以及至少7年的任何相關文件。