樓市快訊

置富產業信託趙宇

置富產業信託趙宇作為首隻2003年在新加坡掛牌的本地房地產信託基金(F25U),置富產業信託(0778)2010年4月再以介紹形式在本港上市,不但由當時只持有100萬平方呎的總樓面面積增至今年6月底止的245萬平方呎。置富產業信託副行政總裁趙宇接受本網專訪時稱,據集團剛公布的2012年度中期業績顯示,年度「分派收益率」(Distribution Yield)高達6.9%,每基金單位分派取得上市9年來最高增幅。而置富資產管理有限公司作為置富產業信託的信託基金經理人,置富產業信託旗下現持有16項達245萬平方呎面積的零售物業項目及接近1,900個泊車位,旗艦商場包括「置富第一城」、「馬鞍山廣場」、「都會駅」、「置富都會」等零售產業項目。

現正進行「資產質素提升計劃」中的「置富第一城」及「銀禧薈」就為提升項目資產價值作出資本投資的舉措,「淨物業收益」(Net Property Income, NPI)分別同比增加14.9%及12.9%。到底該兩大項目的出租率及續租租金調升率長期保持在96.5%及逾20%水平區間,所以管理層視「資產質素提升計劃」為商場改頭換面的重大任務。為長遠提升資產價值,旗下產業項目定期進行「資產質素提升計劃」,除投入相當金額的資本開支,惟多少影響短期租金收益。按照「資產質素提升計劃」的分階段推行準則,大型項目將分階段進行,首階段須時約4至6月,大前提是盡量減少工程對商戶造成營運上影響。話說回來,同樣為保障置富產業信託取得穩定且可觀的租金收益,集團在推行「資產質素提升計劃」首階段前把超過一半以上的樓面租出。由是觀之,集團今年上半年收益反映在今年二月中分別以12.5億及6.5億港元收購荃灣「麗城薈」及北角「和富薈」的短期盈利貢獻,約佔今年首半年度盈利增長的11.2%,絕對是盈利增長的強勁原動力。

趙宇強調,管理層對物色新併購項目大致有2大要求:1.專選那些出租率較高及區內人流旺盛的零售產業項目;2.專選那些具備進行「資產質素提升計劃」潛力的大型零售產業項目。除此以外,趙宇更為置富產業信託推行一連串「資產品牌價值提升工程」,由此估算按年上調20%品牌推廣開支預算,意在把旗下16大商場列入「置富Malls」的置富品牌行列,同時配合在置富品牌的商場定期舉行以家庭為主題的大型活動,培養周邊社區與商場遊人對「置富Malls」的歸屬感,以提升商場高端的服務水平。她尤其希望人們走進不同「置富Malls」的即時感覺是舒適寫意,購物在其次,重要是享受場內溫馨滿溢賓至如歸的氣氛。趙宇表示近期「海綿寶寶」在旗下個別商場大放異彩,這陣子紅透本地商場界,真心冀這塊小小黃色的「海綿寶寶」可以為兒童與家人帶來無限歡樂,讓「海綿寶寶」進入家庭成為你我他的得意家庭小成員。

然而不論「商場漫遊者」或「海綿寶寶」粉絲都可以成為置富產業信託的投資者,那麼置富產業信託的中長線投資亮點又從何說起?不可不知,房產信託投資回報較高,基金價格亦相對資產淨值折讓較少。房產信託的運作將把90%至100%的租金派作股息,息率也較地產股及收租股高。再細看2012年上半年度業績,置業產業信託分別錄得24.5%、96.5%、15.82港仙的「債務比率」、「物業出租率」、以及「每基金單位分派」(Distribution Per Unit)。隨著可派發收益為2.68億港元,所以可派發單位股息回報達15.82港仙,按年上升23.6%,相當於6.9%的年度分派收益率。不但是置業產業信託有史而來錄得最高增長的每基金單位分派,更大幅跑贏本地包括政府10年期債券及個別恆指分類指數在內的不同保本投資產品。