樓市快訊

承先啟後 - 香港物業市場的回顧與展望



香港地產市場迎來起伏不定的上半年,零售市道低迷,可算是近數十年來最差,但高級零售看來卻表現不錯;甲級寫字樓佔用率高,但不少企業卻要從中環黃金地段搬到非核心地區。市場上危機四伏,看來2016年將是多事之秋。

商業競爭
寫字樓及商舖市場是香港整體經濟的健康指標,根據第一太平戴維斯數據,截至今年六月,寫字樓市場持續強勁,由本地及內地業主和投資富戶所帶動的交易活動頻繁,
而港島區供應越趨緊絀。隨著香港一間國際級律師行遷往鰂魚涌,以至高級共用工作空間供應商WeWork進駐銅鑼灣,市場出現了大型企業轉移至較相宜非核心地區的趨勢。

雖然各區空置率偏低,租戶仍到處找尋機遇。仲量聯行研究主管Denis Ma解釋:「單是未來三個月,一旦九龍東區的租約到期,市場上將有860,000平方呎的樓面面積空置(佔總供應量0.9%)。這些空置空間正好解釋了為何在空置率低企下,租金增長空間卻如此渺小。」2016年甲級寫字樓租金增長預計為2至3%,非核心地區寫字樓跌同樣百分比;價格方面,預計前者再升3%,後者跌2%。

寫字樓市場交投持續且穩定,但零售市道卻仍然低迷。萊坊預測下半年零售業銷售量及訪客數字下跌多達5%,一線街舖租金跌5至10%,唯獨高級商場舖租可望上升2%。雖然預測悲觀,但現時市場上已有7 個零售物業售予國際投資者,反映他們對香港零售市場的信心。另一方面,意大利奢侈品牌Versace在中環租了一個面積達13,000平方呎的舖位,準備開設新的旗艦店。仲量聯行五月研究數據顯示香港為全球第二最受奢侈品牌歡迎的地區,僅次於倫敦。仲量聯行亞太區零售總監James Assersohn表示,香港是亞洲區奢侈品牌的集中地,亦是各大品牌進入中國市場的跳板。雖然內地經濟放緩,社會肅貪倡廉,但仍有源源不絕的高消費內地旅客訪港購物。」仲量聯行零售主管Terence Chan指出:「走大眾化及中檔次路線的國際品牌活躍本港,現時的租金調整是他們拓展香港零售業務的好機會。」他預測2016年街舖租金跌10至15%。

然而,世邦魏理仕研究主管Marcos Chan擔心商舖結業令失業人數上升。現時的訪客數字較去年第一季下跌11%,嚴重影響旅遊及款待業。再者,環球經濟放緩,金融及貿易受到外圍環境拖累,最終降低營運成本。世邦魏理仕表示:「倘若就業不穩蔓延至各行各業,將會削弱本地消費信心。一旦消費集中流向生活必需品及居住開支,零售市道將大受打擊。」經濟下行壓力減低了投資意欲,首當其衝的是住宅市場。



住宅再成焦點
大部分市民著眼於住宅市場,但若金管局不為樓市措施減辣,始終未能刺激入市意欲。不過,隨著美國很大機會於12月及其後分階段加息,樓市辣招或出現調整空間。另一方面,由現在到2020年將有108,000個新單位推出市場,今年有38,000個在啟德落成,相信不少準買家在伺候入市時機。

目前焦點集中在新界一手市場,原因是到2020年,區內新住宅落成量佔總供應量一半以上(53%)。萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示:「二手市場交投疏落,成交量偏低,新界區樓價下行壓力明顯增加。港島區樓價也在下跌,但相對平穩,下跌速度不像新界區那麼快。未來新住宅供應的分佈大致塵埃落定,有意入市者就在當中尋找機遇。」

萊坊預測今年樓價及租金回落3至5%,現時地產商集中一手銷售,二手市場有下調空間,林浩文指買家傾向購買一手物業,原因是發展商提供多種優惠吸客,價格相對吸引,每平方呎平均約1萬元,有發展商更提供高達九成或九成半的按揭貸款計劃。」

另一邊廂,內地房地產庫存卻出現過剩情況,部分地區或需要兩年時間才可足以消耗庫存。中國現有49億平方呎的住宅面積供應,當中只有7.5%屬於一線城市。部分城市如丹東(樓價按年下跌3.8%)、西寧(下跌2.5%)、濟寧及烏魯木齊(同下跌2.1%),庫存過剩情況比一線城市更差。自2015年第一季,深圳樓價升近62%、北京升18%、上海升30%、杭州升11.9%、武漢升7.7%。萊坊預測2016年一線城市的價格升幅介乎10至18%,二線城市升6至8%,整體建屋量將會減少,利息有望下調。