樓市快訊

海外投資指南:澳洲-加拿大-新加坡-英國

上期《國際快訊》,我們討論過在港投資形勢,亦分析了海外熱門投資地如泰國、美國及馬來西亞,以至新興投資地如德國及日本。今期我們會走訪四個深受投資者歡迎的魅力國度。

澳洲

永久業權或批租土地物業:
外國公民可購買澳洲的批租土地物業。

印花稅、資本增值稅及租金收入稅:
印花稅按不同州份徵收,稅率各異。新南威爾斯州對50萬澳元的物業徵收約4%稅率、昆士蘭州收取約3%、維多利亞州將於7月1日對獲外國投資審查委員會(FIRB)批准的海外買家增收7%,合共11%的稅率。若涉及物業連土地買賣,印花稅將以土地計算。FIRB是負責所有外資房地產買賣的審批,包括澳洲聯邦政府和各個州政府級別。資本增值稅以售價減去總購買成本的淨值計算。自購買起所錄得的結轉虧損,可作抵銷資本增值,以減低須申報的課稅入息。非當地居民的租金收入稅率劃一為34%,投資者可為出租物業申報折舊免稅額。

信託系統:
基金經由事務律師的信託帳戶管理。

首期及退款:
澳洲當局經常更改訂金要求,一般而言,樓花買賣的首期為30%,已包括可退回的預訂費用。在一手買賣中,買家需要在物業落成或獲得業權時付款。因此,申請按揭相當重要。

David Brown
Méridien Group, www.meridiengroup.com.au

加拿大

永久業權或批租土地物業:
僅小部分物業可享永久業權。

印花稅、資本增值稅及租金收入稅:
在加拿大買賣物業不收取印花稅,其他徵稅按不同省份的標準收取。卑詩省的銷售稅約0.4%,安大略省約0.7%,即一個50萬物業收取2萬至3.5萬加元。資本增值稅約12.5%;租金收入稅約25%,視乎成本、折舊及維修而定。

信託系統:
所有在加拿大的管轄區域均以第三方信託系統管理首期及存款。基金經由律師的信託帳戶管理。

首期及退款:
在加拿大支付首期很簡單,無論是一手或二手物業,非當地居民一般需付35%首期;若買家在期間取消買賣,首期款項將會被沒收。

Concord Pacific
www.concordpacific.com

新加坡

永久業權或批租土地物業:
新加坡的批租土地物業分為999年租約或99年租約。

印花稅、資本增值稅及租金收入稅:
印花稅按物業價格計算,首18萬新加坡元收取1%;第二次18萬新加坡元收2%,其後每次18萬新加坡元收3%。海外買家另須付15%的買家印花稅。物業買賣所得的利潤,一般不視為課稅入息,除非業主以物業買賣為主要收入來源。租金收益一般要申報利得稅,取決於業主的納稅範圍。

信託系統:
1%的訂金歸賣家所有,餘下的首期款項存入當地政府成立的獨立存款機構。

首期及退款:
在二手市場中,首期為樓價的1%,須在發出房屋預售協議書後立即支付,及後在簽署銷售買賣合約時須另付4%。至於一手市場,買家先付5%樓價作為預訂費用,及後在簽署銷售買賣合約時須另付15%,再按不同的物業落成階段繳付款項。若買家未能履行房屋預售協議,相等於樓價1%的訂金將會被沒收;若交易未能達成,相等於樓價4%的訂金將會被沒收。

香港高力國際國際物業部董事Gareth Hart
www.colliers.com

英國

永久業權或批租土地物業:
一手物業多為批租土地物業。改建公寓既有批租土地物業,亦有永久業權物業。

印花稅、資本增值稅及租金收入稅:
12.5萬英鎊或以下的物業不收取印花稅,但若買樓放租則收取3%稅率(2016年4月生效);125,001至250,000英鎊物業收取介乎2至5%稅率;250,001至925,000英鎊物業收取介乎5至8%稅率;925,001至150萬英鎊物業收取介乎10至13%稅率;及後餘額收取12%稅率。資本增值稅分別為18%或28%,視乎業主的納稅範圍而定。

租金收入稅的計算方法與商業或僱用的入息稅相同,分別為20%、40%或45%,視乎稅階而定。

信託系統:
海外買家基金由第三方持有,通常交由律師管理。

首期及退款:
一手及二手市場的首期平均為樓價的10至30%,大多數收取20%,視乎個別情況,如一手物業的落成日期。若交易未能達成,訂金將會被沒收。

萊坊國際物業項目營銷主管及總監Mimi Capas