樓市快訊

成本價和成交價沒有必然關係

經濟陷衰退,樓價下跌的機會遠高於升,所以筆者一直認為本地樓價將會繼續一浪低於一浪。是的,正如發展商一再強調,建築費加上利息支出,令建築成本高達每呎四千元以上,發展商理所當然不會以低過成本價錢賣樓!

事實上,當樓價跌過籠,即成交價低於成本價時,發展商一定會想盡辦法暫停起樓,以免自己蝕得更多。不過二手樓就不同,小業主或者因家庭成員增加,或家庭變得更富裕,想到人望高處,基於平賣平買原則,現在樓市不振時也將細單位賣掉,另買一層更寬敞的安樂窩。而受到金管局的按揭貸款措施制肘,若買家仍然選擇購置二手千萬豪宅升級,按例買家最多可向銀行借得六成按揭,故賣細樓所得樓價全數有可能祇足夠作為買入豪宅的首期。加上一般二手樓入伙前都需要做翻新工程,價值千萬元的住宅單位,因現在裝修人工成本大增,故裝修費起碼接近一百萬元,換樓客或須另外籌措裝修費,不及購買一手新樓般輕鬆簡單。

現時新樓不單祇售價極之貼近同區二手樓價,原因是發展商積極減價以爭取競爭優勢,此外,發展商多自行安排高成數按揭,又送厘印費等,再加上全屋預置昂貴新做傢電潔具,故買家分分鐘祇須支付一百幾十萬元,便可輕鬆入住豪裝單位,此所以不少換樓客傾向買入一手新樓。

買新樓可以減低換樓客的一次性大筆開支,促使買家傾向買新樓,二手豪宅如折讓幅度不足便無法吸引買家,而無力償還銀主貸款的業主也不願貼錢賣樓,多選擇斷供由銀主收回拍賣。銀主賣樓主要參考市場成交價格,近期頻見一些二手豪宅以超低價成交,我沒有聽過建築成本是主宰銀主盤成交價的核心考慮因素!

二手樓既是已經存在的物業,而買家出價所考慮的因素,不會祗局限於建築成本一項,他還會考慮自身的供款能力,同時衡量經濟前景以及地緣政治對物業價值的影響。曾幾何時,屯門工業樓售價低見每呎百多元,若當時在同區新建工廈的建築成本卻起碼二百多元,但樓市最低潮時屯門二手工廈成交價,卻祇等於新建成本價的五成, 足証建造成本與售價沒有必然的關係。