樓市快訊

紫氣西來

西九文化區計劃多年來一直只聞樓梯響,終於在2013年正式動工,前前後後經歷過多次延誤、辯論、費用超支(240億公帑)、管理方面的鬧劇、以及公眾對計劃淪為私人發展商地產項目的憂慮。

但現在,西九文化區的工程現正進行得如火如荼:西九海濱長廊經已啟用,展示未來視覺文化的M+展亭將於今年中率先開幕,而M+博物館大樓亦按計劃預計於2019年對外開放。但西九文化區是一個長期項目,未來數月將無可避免地面臨更多的爭議。這只是時間的問題,關鍵在於如何順利得到解決。

工程進行中

這是西九文化區管理局行政總裁栢志高目前所面對的形勢:西九文化區計劃正以迅雷不及掩耳的速度取得進展,其所謂的核心文化藝術設施項目亦正如期進行。

正在施工的項目包括上述提到的M+博物館、2018年開幕的戲曲中心、以及2017年開幕的演藝綜合劇場。而位於地庫的藝術廣場地基工程亦已展開,現正進行招標,預計明年落成。

香港缺乏大型現代化文化設施是一個問題,這也是興建西九文化區的主因。另外,保持地區競爭力亦至關重要。隨著新加坡和中國積極增建文化設施,香港必須急起直追。

《南華早報》及《蘋果日報》等新聞媒體曾多次報導,文化區面對的最大障礙之一,是商業利益與公眾利益之間潛在的不平衡。

對大眾而言,西九文化區並非為居民而設的綠化空間和消閒設施,而是興建更多商場滿足遊客的另一個藉口。

西九文化區管理局成員都不願公開發表意見,但一位發言人向《Squarefoot》表示:「值得注意的是,根據2013年獲批准的西九文化區發展大綱圖則,西九文化區的零售、餐飲和消閒(RDE)設施所佔比例嚴格限於建築面積的20%左右,任何RDE設施的發展將受到這個法定規劃所控制。」

「零售設施將進行明確規劃,以符合西九文化區作為一個藝術文化中心的整體定位目標。」

此外,該發言人指出,苗圃公園於2015年8月向公眾開放,周邊亦提供一系列戶外表演場地。

「公園亦連接海濱長廊單車徑,為定期戶外表演節目和公眾消閒活動提供開放的空間。」

新發展區

目前,西九文化區周邊圍繞著凱旋門、天璽、擎天半島、漾日居和The Austin等住宅發展項目,以及唯一的地標辦公大廈環球貿易廣場。該地段於2026年後的發展如何、以及第二階段的目標完成日期仍要拭目以待。

儘管西九文化區管理局成員都不敢猜測該項目將對地區和香港帶來甚麼影響,但有一點可以肯定的是,對於一個海島城市來說,香港嚴重缺乏公共海濱空間,悉尼、倫敦、東京、多倫多、溫哥華和哥本哈根等不同城市均善用其海濱地段來建立文化消閒區,同時亦成為重要的收入來源。

香港亦擁有可善用的優勢來宣揚城市形象。

高力國際估值及諮詢服務總監Richard Raymundo分析指:「香港擁有世界知名的天際線,要保持競爭力,必須進行發展和改善。提到悉尼,其文化設施(悉尼歌劇院)是天際線的一部分,地標性建築對宣揚城市形象亦很重要。」他指出,首爾、台北和阿布扎比都是擁有首屈一指地標的城市中心之一。

西九文化區管理局發言人繼續說:「隨著西九文化區逐漸成形,這項具遠見的項目使香港獲得國際藝壇的認可。」


「這尤其體現在最近舉行的巴塞爾藝術展之中,在此期間,香港成為國際藝術界的焦點,來自世界各地的收藏家、參展商、美術館、博物館總監及館長、以及藝術愛好者一同參與這項盛事。事實上,巴塞爾藝術展、Art Central藝術展及M+希克藏品展吸引約七萬名參與者。隨著項目繼續進行,西九文化區將繼續推動香港的藝術發展,當中的投資價值將會更加明顯。」

隨著辦公室和零售業日益數碼化,「鄰舍」和真正街頭生活的理念在世界各地愈趨普及,寫字樓租戶及勞動人口都想置身文化商業區之中。

雖然Raymundo及高力國際辦公室服務總經理Fiona Ngan都質疑西九文化區的商業可行性,但Ngan認為生活指數高企,以及缺乏開放空間和文化設施等奢侈生活配套意味著「這個項目(應)更著重社區利益多於財務預算」。而西九文化區對附近住宅項目的影響是難以估量的。

凱旋門和擎天半島的每月租金由25,000至100,000元不等,而售價最低約1,500萬,視乎建築物而定。

一位不願透露姓名的地產代理估計:「部份樓價已可媲美半山區的豪宅,而根據我們在過去一年的觀察所得,豪宅項目的發展速度不及大眾市場。由於供應有限,住宅價格高位很有可能會維持一段時間。」

只要不出現重大問題, 西九文化區管理局預計項目會順利進行,但Raymundo迅速強調:「考慮到要在商業和非商業發展方面保持平衡,意味著並非所有土地用途在財政上是可行的。這方面需要政府來補貼。」

未來還有很長的路要走。