樓市快訊

與高力國際常務董事對話

與高力國際常務董事對話多年來,市場焦點專欄匯聚了樓市專家對價格走勢、發展模式及投資分析的寶貴意見,但在背後發言的顧問卻只聞其言,不見其人。今期,我們有幸邀得房地產專業顧問施禮賢先生(Nigel Smith)與我們談論寫字樓市場概況、趨勢和香港未來發展。施先生畢業於英國雷丁大學,自90年代在本港定居,在地產界打滾將近30年,剛就任高力國際的常務董事。

先由你的專長-寫字樓市場說起。香港甲級寫字樓集中在港島北端,價格差距收窄,又是全港寫字樓的指標。香港是否演變成曼克頓?

香港寫字樓有獨特的發展模式,演變過程相當有趣。香港各區的租金差異是全球最大的,灣仔區租金稍為超過中環的一半,其他地區連一半也不及,在倫敦根本看不到如此大的差異。另一方面,各行業有其偏好地區。例如,傳統貿易和製造業集中在尖沙咀及銅鑼灣,中環則是銀行和金融業的根據地。只有當租金過高,部分企業才會考慮轉往其他港島地區,甚至遷往九龍區。

香港是全球其中一個最易受波動的市場,主要源於供應不足及業權過度集中。有趣的是,寫字樓市場由少數的家族企業主導,他們不像私人企業那樣,投資在其他發展成熟的城市。正因本港的寫字樓物業主要由獨立投資者或家族企業持有,他們對市場的應變能力較快,因而衍生出短期租約,租戶不得不在約滿前須加快尋找其他地區的寫字樓。

過去有不少大企業為節省成本,曾在非核心地區設立後勤辦公室,現在卻打算改為行政辦公室。港島東、九龍環球貿易廣場、九龍東便是最佳例證。但地區轉型需時漫長,正如金絲雀碼頭也要經過多年的基礎建設才能發展成為金融中心。

隨著企業逐漸由傳統商業區搬到核心商業區,租金有可能會漸趨平穩,這亦使香港與倫敦市場更為相似。

其他地區發展如何?

以九龍東第二個核心商業區為例,現時租金只是中環的四分之一或尖沙咀的一半,一旦寫字樓供應於2017至2020年期間增加,傳統與新興商業區的租金差距將會擴大,形成強烈對比。港島核心區寫字樓一向受到亞洲金融企業(特別是中國內地)的追捧,租金受到支持;其他行業的租戶為節省營運開支,自然會遷往九龍區的新興商業區。

發展下去會有甚麼影響?

因工作地點的轉變,上班族無疑有較大的考慮。其實,香港各區的位置和距離與曼克頓各區分佈差不多,但香港人卻認為相距甚遠,才會形成租金差異。早於1995年渣打銀行搬入創紀之城時,我們已提及啟德機場重建項目和北港島線,作為到該區上班的誘因。

中環與魚則魚涌之間的次級市場會否因此受惠?

這肯定會有幫助,中環至魚則魚涌的租金走勢呈弧形路線,最高點在中環及金鐘,灣仔及銅鑼灣居次,然後回落至北角,到港島東則再次回升。一旦灣仔及銅鑼灣區有更多的甲級寫字樓落成,兩區增長將會特別凌厲。<

你有否看到寫字樓設計的轉變?

現在人們不只追求高樓大廈,亦講究生活平衡與質素。成功例子包括在商業大廈內開設商場,融合辦公室環境與購物體驗。這並不是簡單的增設咖啡店或藝術表演,最重要是如何改變工作、溝通模式及提升效率。

可持續發展設計是否兼容?

這類設計現在仍有的,最重要是要了解可持續性與環境的不同。可持續性發展著重工藝與物料,租戶期望業主制訂符合國際環保標準的條例,不然只會削弱自身競爭力。幸而,本港家族企業的第二代和第三代懂得將目光放遠,提倡可持續性發展,並會在賺取利益的同時承擔社會責任。

這對企業也有好處吧。

是。「只要有寫字樓,便會有公司來租」的觀念已經過時了,風險管理明顯更加重要。業主與租戶的關係其實是相輔相成的,建立長遠關係才可互惠互利。 

寫字樓是經濟的核心,香港市場是否仍值得投資?

值得的。香港仍是外資進出中國的門戶,整個珠三角定必發展蓬勃,展現更多的投資機遇。但必須留意市場的急速轉變,要與時並進。

零售業低迷,對香港影響有多嚴重?

香港正逐漸擺脫對旅遊業的過分依賴,改由內部消費主導。香港人追求多元化,特別有利餐飲業發展。租金下調可吸引更多企業進入市場。我相信香港定能順利度過難關,得到更健康的發展。

我們現時面對最大的挑戰是甚麼?

一如以往,全球化問題仍然受到關注,引發一連串的成本降價,亦造就新興市場的冒起。利率問題仍然影響市場,但香港市場傾向受情緒波動,住宅價格會逐步降至合理水平。另外,房屋、教育和醫療議題仍受到社會關注,但環保問題才是終極的的挑戰。