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劈價不是官商的選項

針對目前樓市膠著狀態,上周本人撰文建議房委會率先調低新居屋的定價,以免合資格買家進退為艱,一是害怕摸頂買入新居屋,二是怕放棄難得中簽的置業機會!

湊巧房屋局公布新居屋最終定案,表示不會為近期樓價的波動,立即檢討即將發售的新居屋定價,而幾乎在同一時間,另一公營機構的房協也公報了位在沙田,由他們發展的綠怡雅苑項目不會調整售價。房協發言人理據是該屋苑各單位是有裝修而不是清水房,故不可能減價至低於沒有裝修的新居屋單位,並且維持市價八折發售的決定。及至昨日,報章指房協突然宣佈該樓盤改為七折定價,相信是希望提高競爭力促進銷情。

從以上兩間公營機構所作的決定,大家可以清楚,其一是政府資助房屋現階段不願減價,其次是房協唯房委會新居屋定價馬首是瞻,既然居屋不減價,房協樓更沒有大幅減價的道理了。

的確,雖然眼前樓市交投慘淡,但平心而論,開建住宅樓宇是包含一些絕不能減省的成本因素,例如地價、建材及工資等,發展商中標就註定了地價是多少,不能因為樓市交投差,成交價下跌而獲得調低,而建材更不可以因為要減輕成本而偷工減料。至於建築工人的工資, 除了得到現行勞工法規的保障外,眾所周知,香港就是因為極之缺乏建築工人以致各項大型基建完工無期。大家看看港珠澳大橋和社會寄與厚望的啟德新區,以及爭論不休的港深廣高鐵便知道,該高鐵的深圳至廣州一段已經開始通車運作,但我們香港一段因為超資撥款爭論仍然日繼夜在立法會內上演中,遑論何時可以通車促進香港和廣州間的商貿交通聯繫?所以建築成本只加不減,再加上發展商投資要求合理利潤,故除非迫於形勢,地產商豈會甘心蝕賣?

大型發展商對樓價上落的確起重大作用,春節至今僅有一個稍大的私樓項目開售,以首批推出單位定價作参考,傳媒多認為該盤開價比同區二手樓價低兩成,而我則以該項目附近尚有貨尾促銷中的新樓作比較,結論是發展商相當厚道,定價策略彷彿和新居屋堅持售價維持不變,絲毫嗅不到有劈價的味道!

由此看來,官方和商家均不願率先改變現時樓市的僵局,料樓市交投難言寸進!