樓市快訊

香港樓市與內地的微妙關係

香港樓市與內地的微妙關係中國對世界的影響力正逐步擴張,幾乎觸及每個生活層面。各行各業的產品及服務嘗試迎合中國人的口味;酒店對中餐越趨重視;電影也刻意加入中國元素。與此同時,另一個亞洲國家-印度的發展勢頭也十分凌厲,但全球焦點依然是中國經濟。香港作為通向內地的重要口岸,兩者關係千絲萬縷。根據仲量聯行的最新研究報告,國內與本港的關係將會愈來愈緊密。

帶旺商廈市場

本港經濟一直受全球影響,尤其是聯繫匯率的關係,與美國特別有關連。1981年,本地生產總值與美國經濟的關聯程度約為0.5,與國內只有-0.2。在2011至2015年期間,美國經濟與本地的關係漸漸疏遠,關聯程度下跌至-1.0,反之與內地則升至0.075。近日炒得熱烘烘的「一帶一路」令兩地的關係愈來愈緊密,惟近月來內地經濟表現反覆,加上國內潛在的人口問題,香港應否繼續依靠中國經濟?

仲量聯行研究主管馬安平表示,目前國內經濟的確面臨不少問題。不過,長遠而言,香港應深化與內地的關係。中國將會成為全球最大的經濟體系,因此我們要盡量與內地加強聯繫。人口問題當然是一個考慮,但困難之中亦會帶來轉機,目前還有時間處理這些問題,而且本港一直有支持內地經濟。

仲量聯行最新報告《Past, present, future: China’s role in driving the growth of Hong Kong’s property market》集中研究內地對本地四大物業市場,即商廈、工廈、零售及住宅的影響。2015年反映出一個現象,若沒內地需求,本地商廈市場早已不堪設想。報告指出,內地企業在本地商務市場扮演重要角色。另一邊廂,近日內地遊客持續下降,對本地零售市場帶來衝擊;跨境商貿則繼續為本地倉庫市場帶來增長。

事實上,零售市場與內地的關係最為愛恨交纏。即使在比較疲弱的2015年,內地遊客仍為本港零售帶來1,780億進帳。但隨著內地經濟放緩、反貪腐行動升級、城市之間競爭和簽證限制等因素浮現,本地零售前景充滿挑戰。不過,租金下調亦為商戶帶來轉機,店舖種類多元化,不側重於某些行業。因此,仲量聯行認為長遠可帶動零售市場,吸引遊客,產生正面作用。惟消費稅再次引起討論,將為本地零售業蒙上陰影。馬氏認為,消費稅未必成事,但若真的通過,一定會對零售場市帶來負面影響。

中國建造

不只商廈及零售市場感受到內地的影響力,住宅市場亦如是。數據顯示,來自內地的個人買家及投資者數字下降,目前只有近一成的一手市場買家是內地人,比起2011年少四成。不過,中國對外投資持續增長,更多內地發展商進軍本地住宅市場,參與性質已由個人買家延伸至發展商層面。仲量聯行表示,在2016至2019年間,約十分之一的住宅買家購入由內地發展商興建的物業。

內地發展商的加入,會否為本地帶來好處?行政長官梁振英承認本港物業超乎一般人的負擔能力。可幸的是,市場最近漸漸受控。近年來,國內發展商積極投標政府土地,單是2015年,內地企業參與了近半的投標,成功投得次數佔全年總數的四分之一,並多次刷新價格紀錄。早前,大型央企保利置業集團投得屯門一塊地皮,比起之前作價多出30%,折合每呎作價高見15,095元。2013至2015年間,75%的土地投標價高於市場預期。雖然金管局及政府已設法令物業價格下調,惟內地發展商的加入卻間接支撐樓價。

但愈來愈多地產商加入市場,亦未必是壞事,最終要視乎他們在市場上的定位。馬氏認為本地住宅市場過去一直由大地產商主導,小發展商被拒諸門外。大地產商一直靜觀其變,減慢市場供應,對樓價構成壓力,直至價格升至心目中的水平才將物業推出市場。因此,有更多選擇一定是好事,更多地產商加入戰場,反而可以對大地產商構成威脅,不再輕易囤積居奇。

本地市場對內地發展商的反應孰好孰壞,仍然言之過早。第一批的住宅最快也要在2017年才推出市場。不過,相信會為本地市場帶來正面的影響。馬氏認為,兩地之間的關係可促進物業市場發展,相互合作總好過被邊緣化。