樓市快訊

施政報告房屋重點

施政報告房屋重點行政長官梁振英於2016年1月13日發表了2016-2017年度施政報告,市民普遍覺認為報告乏善可陳,大感不滿。第一太平戴維斯研究部主管Simon Smith指出,這是梁振英任內最後一份涵蓋全年的施政報告,可算是他爭取連任的政綱,但報告中的「一帶一路」著墨過多,他在宣讀報告期間提及「一帶一路」不下四十次,卻甚少回應中港矛盾及改善行政立法關係,令人大感失望。至於房屋政策則維持不變,未有提出新方案解決樓市危機。不過,不少人認為是次施政報告的房屋政策方向正確。

承認房屋問題

梁振英承認樓價及租金過高,令市民負擔不起。報告中直接指出:「今天樓價與租金仍然遠超市民的負擔能力。」但報告在引言中自誇:「開發和增加土地供應的努力也漸見成效。樓價和租金開始回落,解決房屋問題初現曙光。」

目前政府提供了一些解決方案,例如香港房屋協會及房屋委員會於未來五年內將會提供近十萬個新單位,今年內將預售其中3,700個住宅單位。而未來四年一手私人住宅市場的供應量則約為87,000個單位。然而,以上數字純屬預測,實際房屋供應量視乎推行情況而定。

尋找住宅用地是房屋問題的核心。短中期增加房屋土地供應可透過改劃用地、檢討土地用途及增加密度,而梁振英則表示更改土地用途以增加供應已見成果,自2013年起,42幅已被劃作或開展改劃工作的用地,共可提供約39,000個單位。而150幅土地將撥作房屋發展,估計可供興建約74,400個房屋單位。此外,前茶果嶺高嶺土礦場及安達臣道石礦場用地亦已完成法定規劃程序,可用作興建住宅。就長期土地供應方面,政府主要依靠九龍東、新界、大嶼山及新市鎮擴展計劃。施政報告中提出,政府現正規劃大嶼山和新界北部地區的未來發展,並研究在維港以外適度填海和開發中部水域人工島,發展岩洞以興建污水處理廠及配水庫,以及開拓地下空間。至於古洞北和粉嶺北新發展區、東涌新市鎮擴展、洪水橋新發展區,以及元朗南發展,則可提供超過197,000個單位,並在七年後陸續入伙。政府亦正積極研究棕地的發展潛力。可是,報告中隻字未提近來備受爭議的開發郊野公園議題。

市場迅速回應

大嶼山發展計劃將會把大嶼山打造成大型住宅及商業中心。世界自然基金會香港分會認為大嶼山發展諮詢委員會側重經濟效益,期望政府於規劃時應謹慎處理大嶼山生態環境。世界自然基金會香港分會於聲明中表示:「政府應制定全面方案以提高大嶼山南部的生態、康樂及文化價值,同時確保北大嶼山的急促發展對生態的影響減至最低,避免干擾郊野公園及其他高保育價值的地區。」世界自然基金會香港分會續稱,立法會曾拒絕撥款作交椅洲人工島項目前期研究,可見該項目尚未得到議會及公眾認同,不宜倉促推行。但世界自然基金會贊成發展棕地以取代發展綠化地帶。

但長遠而言,大嶼山發展勢在必行。仲量聯行估價部區域董事Dorothy Chow表示:「政府現有的土地儲備並不足以應付香港未來的發展,所以我們必須開發新地區,以確保長期土地供應足夠。」Dorothy亦認為,由於通過換地計劃提供的單位數目在過去十年顯著下滑,所以是時候檢討土地補價評估機制。

萊坊執行董事Ainwick Chan贊成發展岩洞和地下空間以增加土地供應,但對此仍有一絲保留。他提醒道:「最大的問題是岩洞發展成本高昂、地區聲音大、持分者多,加上土地更改用途需時,因此我們擔心未來的土地供應,建議政府應加快更改土地用途的時間表,並儘快落實。」他亦提議,政府應向發展商提供更多誘因,鼓勵他們興建更多住宅,例如更改建築條例、優化補地價機制等。

第一太平戴維斯Smith認為,市場普遍認為是次施政報告一如預期。不過,現階段談及減辣為時尚早。由於近年房屋供應嚴重不足,因此施政報告繼續以增加房屋供應為重點。Smith表示:「施政報告大部分內容只是舊調重彈,未見驚喜。樓市的變化不及股市及政治環境。樓市的周期較長,改變較慢。目前樓市剛開始轉勢。只要樓價下跌15-20%,便可回到市民可負擔的水平,但現時與此目標仍相距甚遠。樓市仍然穩健,我不認為大幅調整房屋政策對市民有利。樓市正處於周期高位,所以是次施政報告的房屋政策可取。」

細看房屋政策,大嶼山發展計劃尚未完善,交通運輸、基礎設施和填海均未被納入規劃。但Ainwick表示:「雖然大嶼山發展計劃看來可行,而增加土地供應的措施將助政府在未來數年內達成建屋目標,但政府要在2020年後確保土地供應達標,則有一定的困難。因此,政府是時候加快制定新房屋供應發展方針和策略。」