樓市快訊

2016年新興市場焦點

2016年新興市場焦點「新興」的意思是剛受關注或有新的重要意義的東西,所指的不一定是新的,這詞亦可解作脫離一個地方或一種狀況。對投資者來說,在現時全球經濟開始步入加息周期下,什麼才算2016年的新興房地產市場就有很大的靈活性,就連英國也可視為是受投資者關注的新興地點。

新興趨勢
甚少人認為發展成熟的倫敦是新興市場,正如巴黎和設有黃金簽證的里斯本亦非新興,但從價值來看,歐洲一些地區大有可能成為今年的新興市場。IP Global香港分銷總監Jonathan Gordon表示:「我們仍然看好歐洲部份以歐元計算相對價值及資產價值增長潛力俱佳的地方。」他特別喜歡現時還未算是投資熱點的柏林,他認為:「它的買賣活躍程度如一線城市,但價格卻是三線城市的水平。柏林中心區長期供不應求,按揭息率維持現時水平已長達十年,加上德國法制透明,持有資產十年後無須繳付資產增值稅,對投資者相當吸引。」

今年來說,二線及三線城市應是穩定的避險市場。美國城市土地學會(Urban Land Institute)及羅兵咸永道(pwc)就指出美國市場方面,奧斯汀、達拉斯、亞特蘭大、丹佛、波特蘭和俄勒岡將是新一年的重點城市;而加拿大的投資熱點漸漸東移,以蒙特利爾、渥太華和Saskatoon一帶備受關注。據ULI和pwc聯合推出的《2016年房地產新興趨勢》(Emerging Trends in Real Estate 2016)中指出:「面對樓價上升、負擔過重的情況,不少加拿大人寧願轉買為租。一些收入減少和退休人士選擇將資產轉為現金,進一步帶動租務市場。預料多倫多和蒙特利爾的租務需求持續強勁,前者房價上漲,兼有固定的人口增長;後者一直有穩健的租務需求。報告又指投資者追求潛力多於過往表現,傳統五大市場如紐約及洛杉磯因價格過高而逐漸失去吸引力。「增長潛力似乎是2016年決定首20位市場排名的首要因素。但隨著經濟鞏固以及房地產基本因素改善,預料投資者會採取更進取的策略。」

Gordon說:「一如以往,香港投資者仍然喜歡英國,他們正嘗試在倫敦及北面火車頭曼徹斯特以外地方尋找更有價值的投資項目。此外,我們亦看見甚多投資者對澳洲布里斯本和墨爾本有興趣。」

輪流上榜
美銀美林最新發布的《2016全球新興市場》報告中,提醒投資者2016年除了要緊盯中國經濟發展和利率走勢外,還要注意氣候變化問題。太平洋中部水溫持續變暖,因此形成的厄爾尼諾現象或會引致全球氣候出現重大變化,這個問題自1998年起已對全球經濟造成嚴重影響。報告指出:「厄爾尼諾可能會推高食品價格和通漲,對依賴漁業和農業的國家的影響尤甚。」過去幾年亞洲房地產市場中表現最佳的地方多是一些著名的農業國家,如印尼和菲律賓。儘管如此,ULI/pwc仍然將雅加達、馬尼拉、大阪、首爾及奧克蘭列為今年城市投資前景最光明的地方;而美銀美林則視印度為今年區內之星。總的來說,這個第二大新興市場再次成為全球增長最快速的經濟體,報告預計印度2016年的增長為7.6%,新興的歐洲、中東及非洲地區(EEMEA)增長為2%,拉丁美洲約為0.2%,至於巴西則面臨3.5%的經濟衰退。雖然近年巴西的房價飛漲,但目前面對不少困難,包括巴西國營石油公司Petrobas的賄賂醜聞、總統羅塞夫面臨彈劾以及一個站不住腳的赤字預算,以上種種令金磚四國(BRIC)的地位搖搖欲墜,極有可能變回標準的風險市場。

一如預期,今年ULI/pwc的亞太區主要風險清單中包括了美國利率上升、貨幣走向及疲弱的中國經濟。由於市場資金充裕以及部份行業的主要出口減弱,2016年新興市場將會集中於已發展國家。ULI/pwc的未來12個月熱點城市排名中名列前茅的是東京和悉尼。另一邊廂,IP Global則看好歐洲和英國。報告指:「今年的投資前景調查反映投資者壓倒性投資區內最發達的市場,如日本及澳洲。投資者主要考慮資產的質素及回報,其中2016年排名榜首的東京已經連續3年居首位,緊隨其後的是悉尼、墨爾本和大阪。」