樓市快訊

加息來襲 樓市受壓?

加息來襲 樓市受壓?過去數年,美國加息一直只聞樓梯響,但隨著加息腳步聲再次迫近,聯儲局主席終於在2015年12月16日宣佈加息四分一厘。各地樓市面臨多方面挑戰,加息只是其一,並不一定會掀起軒然大波,但當各種衝擊重疊起來,會出現甚麼局面,卻仍是未知之數。

加息再現
加息議題早已傳得甚囂塵上,聯儲局最後在年底出手,乃十年來的第一次。IP Global分銷總監Jonathan Gordon指出,不少人認為目前全球經濟十分疲弱,未必可以承受加息壓力。然而,美國已連續數年錄得5%的低失業率,多個重要經濟數據也表現理想;加上全球通脹以及英美息口偏低,加息早已勢在必行,只是時間問題。Gordon對加息不太擔心,他認為這正正反映了經濟正在復甦及各大中央銀行對市場的信心。重點是,2016年的加息幅度不會太急,而是逐步調高,令市場有足夠時間適應。

第一太平戴維斯高級研究及顧問總監Simon Smith認為美國已上演多年「狼來了」的戲碼,所以早就估計聯儲局主席Janet Yellen會將利率初步上調25點子,但不會於短期內再度加息。事實上,利率上升不是重點。關鍵是其帶來的市場效應,會否動搖信心。不少準買家擔心加息會增加財政壓力,令置業更困難。但萊坊估計,即使按揭利率上調100點子,以20年供款期計,每100萬港元的貸款,每月供款只會增加500元。不過,高力國際高級研究及顧問經理Joanne Lee卻持相反意見。她認為,中小型住宅的樓價已上升近200%,到達頂峰。一旦加息,樓價很大機會下滑,加息也會影響到負擔能力。

環球市場
美國經濟逐漸復甦,但全球經濟不只受美國牽引,內地的影響也不容少覷。Smith指出,內地經濟硬著陸,香港以至全球也在憂慮,但國內經濟放緩並沒有想像般嚴重。放緩的趨勢沒有蔓延全國,只是集中於以製造業及出口貿易為主的北方及東北方,南方的服務型經濟仍在增長中。因此,南北兩地城市如深圳與沈陽,經濟狀況截然不同。

另一方面,英國即將對買樓收租的非本地居民徵收額外印花稅,縱使新例仍未上場,亦已受到不少抨擊。不過,英國一線市場預計仍可得到機構投資者的支持,個人投資者亦會緊隨其後。倫敦的吸引力不減,澳洲悉尼及墨爾本亦如是。其他亞太地區如日本的東京及大阪、越南的胡志明市將會在2016年大放異彩。城市土地學會(ULI)北亞主席Raymond Chow在ULI和普華永道(PwC)聯合發佈的《2016年亞太區房地產市場新興趨勢》中指出,亞洲物業市場之所以這樣蓬勃,主要是因為各大中央銀行在過去8年的量化寬鬆政策。美國或許暫時不再向市場注入大量資金,但相信日本及歐盟會持續注資。亞洲國家現時息口比去年還要低,物業市場當然受惠。IP Global的Gordon表示,受到利率上揚消息及內地經濟不穩因素影響,債券及股票市場表現反覆。相對來說,一些穩健的物業市場可發揮資金避險的作用,表現平穩得多。再者,港元強勢或對海外買家帶來優勢。雖然加息對利潤有一定影響,世邦魏理仕卻認為後果並不是很嚴重。澳元及日元或會有加息壓力;新加坡的銀行同業拆息已出現調整;南韓由於國債累累,卻未有跟隨美國加息。

本地政策
十二月中,行政長官梁振英表明不會「減辣」,自2013年實施的辣招會繼續下去。他表示,樓價和租金在過去一段時間有輕微回落的跡象,政府會繼續致力透過增加土地和公營房屋供應解決市民的住屋問題,遏抑外來炒賣及投資需求。另外,梁向傳媒強調政府不能確保樓價不會下滑。

本地的住宅市場正面臨一個關鍵時刻。IP Global’的Gordon十分欣賞政府處理供應嚴重短缺的決心。他認為現時一手市場賣家不停削弱二手市場的銷售。根據萊坊研究,二手住宅在2007年的銷售額佔整體84%,去年卻大幅下跌至72%。一手住宅提供的印花稅補貼搶盡焦點,令物業代理轉攻一手樓,二手市場因此回軟。

高力國際、萊坊、第一太平戴維斯、戴德梁行/高緯環球及仲量聯行等各機構均預期樓價下跌,交投量轉向淡靜。隨著銷售大規模下降,預期政府將收回辣招,但政府顯然未有此意。戴德梁行/高緯環球的高級營運總監Alva To認同目前不是收回辣招的適當時機。政府的目標是穩定市場,直至市場供應回復正常。過去兩個月,樓市未有上升趨勢,但仍需要時間鞏固。政府著眼的是長遠發展,而不只是短期效果。

不過,仲量聯行營運總監Joseph Tsang卻不同意。他表示,現時交投量大幅下降正是檢討辣招的最佳時機。基於印花稅回贈及按揭借貸等因素,大部份買家也寧願轉向一手物業,令二手市場受挫。這樣的市場絕對不健康。轉售變得愈來愈困難,賣家更要承受減價壓力。除了辣招外,金融管理局收緊銀行按揭成數也令準買家因資金周轉問題而寸步難行。七百萬以下物業按揭成數收緊至最高七成,一千萬甚至於五成止步。另外,準買家要在現行利率上再加二百個點子,進行還款能力壓力測試,令買家的供款及入息比率進一步拉高,最終可借到的金額只有三至六成。受制於金管局的政策,銀行想借也借不得。

第一太平戴維斯的Smith認同Tsang及高力國際Lee的意見。目前本港面臨的最大問題是買家的負擔能力。在內需疲弱下,沒有市場能夠延續強勢。低息環境造就人們拿租金收益去供另一層樓,一切看似相安無事;但倘若以薪金與樓價相比,便會發現目前樓價昂貴得驚人,非一般人所能負擔。