品味生活

按揭證券公司

按揭證券公司當提到房利美(Fannie Mae – 前身為聯邦國民抵押貸款協會)及房地美(Freddie Mac),可能會令很多人想起災難性的次貸危機噩夢。在城市裡,廣大的買樓人士在尋求按揭貸款時又曾否想過:香港有沒有類似房利美或房地美的機構呢?在1997年回歸前成立的香港按揭證券有限公司,提供高達物業價格之90%的政府保險-也稱次級按揭貸款,而當時市場正處於低迷的狀況,並希望藉此重振樓市。受惠於此,買家只需付出10%的樓價作首期,很多人窮一生的積蓄去買一層屬於自己的小型單位,而這方案令很多首置者都能夠成功上車。但相反來說,90%的按揭貸款比例的風險在樓市泡沫的時候是否太大嗎?

現時的樓市熾熱非常,據香港金融管理局總裁–陳德霖說︰「我們已開始意識到另一種風險的存在,這正如我們在2009年遇到的風險一樣。」特區財長曾俊華在他的網誌告示說︰「我仍然高度關注樓價泡沫的風險。不要認為或相信樓價只會上升而不會下滑。」他暗示如果市場顯示任何過熱的跡象,政府將準備干預其中。在過去的一年,我們看到樓價如過山車般大幅上落。根據中原城市領先指數,樓價於去年下半年下降了5%後,今年已上漲了4%。儘管如此,許多國際物業分析師以及本地市場的代理機構預測樓價將於今年下半年將再次下跌。

而二月的預算案令投資者感覺正面,最新的官方數字顯示,今年一月至三月份的新按揭數字錄得25%的升幅,總值為76億港元。新申請宗數比上月銳減80%至剛逾10,000宗。而誰應承擔這個責任呢?專家認為,香港按揭證券有限公司是推高樓價的一分子,至少它間接提升市場的置業情緒。Professional Property Service駐港主席Nicholas Brooke說︰「90%的按揭比例為市民促成置業的願望,並鼓勵他們積極買樓;但70%的貸款額比率才是一個更好的平衡方案,這令人們在購買前會重覆認真的考慮清楚。」有些專業人士警告說,全球金融危機再次響起警號,但他們主要關注的問題是在樓市泡沫破滅的時候,按揭證券公司的風險會非常嚴重,它會否淪陷如美國貸款危機般呢?

不過專家一致地也認為這可能性是很少的,香港按揭證券有限公司擁有很高的信貸評級,與香港政府一樣:達標準普爾AAA與穆迪Aa1級。而它是由政府通過外匯基金持有,以及由財政司司長掌控的。更重要的是,香港按揭證券有限公司比美國的擁有更健康的經營結構。據Nicholas稱,房利美及房地美的致命弱點是以利潤最大化為主要目標,換句話說,他們是銀行的競爭對手,主要是以貸款性質的生意從而擴展業務。

香港按揭證券有限公司作為公共部門的組織,既不是由按揭貸款支持業務,也沒有商業壓力,它是以銀行按揭貸款的準則下審慎評鑑按揭申請,以確保流動性及降低信貸風。全球物業顧問公司–世邦魏理仕中國估值及諮詢部門的董事Yu Kam-hung說︰「簡單來說,香港按揭證券有限公司的目標是以穩定金融為先而盈利為後,促進市民自置居所是次要的目標。」憂慮市民負擔不起高昂的樓價,促使香港按揭證券有限公司於2010年年底收緊按揭上限,由680萬港元降至600萬港元。展望未來,地產分析師對按揭貸款政策的轉變保持謹慎的態度。而現實是行政長官曾蔭權和他的團隊將於三個月後落下任,Yu稱︰「由於銀行持有充裕的現金,所以有時甚至不會感覺到香港按揭證券有限公司的存在,但它在收緊借貸條款時,絕對是一個強大的緩衝水庫。」