樓市快訊

一線城市豪宅供應過盛

一線城市豪宅供應過盛今年土地市場「地王」頻出,一線和核心二線城市的偏遠地區地皮頻頻以天價賣出。地產商因三四線城市和部分二線城市的高庫存問題而唯有轉戰需求更為穩定的一線城市,但是一線城市的投資風險也不容忽視。地價如此的高,市場是否能夠消化建成的豪宅?

11月25日信達以72.99億元(人民幣,下同)拍得上海楊浦區新江灣城一幅掛牌40億元的地皮。剔除保障房後的樓面價每平方米超過6萬元,然而周邊市價一般都只在5萬元左右。預料未來這幅地的上市單位保本售價可達每平方米9萬元的水平,亦即樓價需上升八成或以上發展商才能收支平衡。

成功搶到高價地的,很多都是資金成本較低的國企。雖然資金成本整體逐漸下降,但國企的信用等級常有優勢,借債成本相對更低,表現出的資金實力更強。實力較弱的中小型發展商在這些地王爭奪戰中被完全排出在外。

發展商以低資金成本投得天價地王後又是否能夠透過賣樓回本呢? 國家統計局資料顯示10月,北上廣深四個一線城市中,除上海住宅價格環比漲幅增加0.2個百分點之外,其他三個城市的漲幅均出現下滑。其中,北京漲幅收縮了0.3個百分點,「銀十」失色。樓價漲幅的收窄,顯示一線城市的市場購買力開始用盡。若樓價沒有上升到地王盤預期價位時,發展商只能延遲推盤。而事實上,2015年下半年的市場豪宅去化週期正在不斷延長。以北京為例,明後年單價10萬以上的豪宅供應料達4,000個單位。若按今年的銷售速度來算,業界預料這些豪宅項目的消化周期可達20年以上。拍得地王的發展商,要有因土地沉澱而增加財務成本的心理準備,利潤可能繼續攤薄。