樓市快訊

地產市場回顧2015

地產市場回顧2015在日常生活中,事後孔明的例子多不勝數:當電影《星戰》遭到劣評時,戲迷事後會說戲裡不應加入太多特技元素;英國豪華郵輪路西塔尼亞號(Lusitania)於1915年被擊沉,對航海略有認識的人事後會說,郵輪早應改行北面航道;雷曼倒閉,一些金融從業員事後會說,該投資銀行早不該投資次按債券。

其實,很多事情的發展,在當時看來都似乎有一定的邏輯性,只是事後再經檢討便會看得更真、更清楚。每年分析師及研究員都會盡力預測物業市場的走向。同樣地,回顧及檢討他們當初的預測,會讓我們更加認清市況。

本地市場
環顧對2015年的市場預測,只有一項合理的預測是錯的,那就是加息的預測。12個月前所有精明投資者都認為美國聯邦儲備局會加息,香港也會因而脫離負利率的環境。可是,加息之舉遲遲未見,利率至今仍維持低水平。高力國際亞洲研究及諮詢執行董事盧永輝指出現時市況與365日前有所不同,他說:「我們目前看到的整體情況是,過去幾個月就業人口和工資已踏入升軌。這樣有助息口回復至更加平衡的狀態。」他也同意市場一直預期聯儲局會加息,這種預期最少有三年了。他表示:「對於息口周期,市場上確有很多聲音,但我們相信今年一定會加息,只是加幅不會如2006年般激烈,估計全年最多加100點子。」市場正預期聯儲局局長耶倫最終會於12月15日的議息會議後宣布加息。

除了利率之外,之前預測香港主要物業市場,如寫字樓、豪宅、連幢房屋及工廈的租金和房價會雙雙上漲,市場發展也大致相同。第一太平戴維斯研究及顧問服務主管Simon Smith表示低估了中環甲級寫字樓空間及租金的調整,他也承認:「之前沒有預計到一線地區零售物業租金調整速度如此急速。」根據第一太平戴維斯的數據,零售物業租金下調了30%,高力的數據是25%,預料2016年零售物業租金仍會向下調整。住宅物業方面,由於買賣雙方對價格的分歧越來越大,市場氣氛減弱,交投量處於低位。

IP Global分銷總監Jonathan Gordon也認同香港的表現基本符合預期,他解釋:「主要發展商一直維持市場氣氛,而二手市場已呈橫向發展或轉弱。由於價格上升較租金快,令回報受壓。在主要地區取得2%回報已算幸運;次要地區有3%至4%回報已相當不錯。現時租金仍可抵銷大部份供款,業主供樓負擔不致太大。」但Gordon相信隨著息口上升,租金和供款的差距擴大,最終會影響投資市場。2015年投資物業交投量較2014年下跌36%,價格下跌9.2%。此數據並未把最新交易數據-美國萬通大廈(MassMutual Tower)及One HarbourGate包括在內,上述兩項數字分別調升至37%及29%。然而,投資要獲利需要給予耐性。Gordon補充:「從資本角度看,我相信將來的物業價值一定會比今天高。」

海外市場
海外方面,變化相對較少。穩固的投資仍然是倫敦和紐約,該兩城市資本增值高,而且有源源不絕的租客;至於日本東京和德國柏林,前者持續推行安倍經濟,後者的高檔市場熾熱,儘管中國人帶來的經濟效益逐漸減退,兩地繼續獲投資者支持。三個備受歡迎的投資地點-英國、加拿大和澳洲,均出現新一輪選舉或新一任政權交替。今年5月英國選舉現任首相卡梅倫獲連任,他的重商政策得以繼續;10月加拿大大選,Justin Trudeau領導的自由黨大獲勝利;澳洲的領導層亦於9月落實,Tony Abbott遭前黨魁逼宮下台。卡梅倫將維持一貫的投資及房屋供應政策,至少在他公布特殊土地稅前一切如舊;Trudeau幾乎將加拿大再次變回加拿大,此舉有利地產業發展;Turnbull雖未有計劃在短期內舉行大選,但他已為自由黨取回不少選票,並強調社會進步及經濟穩定。在這大環境下,2016年將會是有趣的一年。