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新一任特首

新一任特首2012年可說是政界風雲變色的一年,較早前,澳洲總理Julia Gillard擊敗了Kevin Rudd的挑戰;Commodore Vorege Bainimarama解除斐濟的戒嚴。而在不久的將來,所有的目光將投向中國共產黨第18屆全國代表大會宣佈胡錦濤的繼任人選,以及美國總統大選的結果。無論學者或實業家等都稱說這些其實並不重要,但政治變化的確對經濟和市場的氣氛有著一定的影響。數星期前新一任特首經已誕生,獲大半數選票的梁振英順利地成為香港特區第三任行政長官。那麼,立法局的新組合對香港房地產市場會有什1影響?

高力國際住宅銷售執行總監Ricky Poon解釋︰「以過去兩屆新的行政長官(董建華和曾蔭權)上任後為參考,樓市成交量於其後的六至十二個月都顯示了下滑的情況。」董建華於1997年上任,樓市成交量維持在每月15,000宗左右,曾蔭權於2005年時則約為11,000宗,在他們的首6個月任期中,成交量驟減至低於5,000宗。當然,2008年的金融危機更加深影響樓市市場,而Ricky預計今年將有類似模式的影響。

截至目前為上,平均每月約有8,000宗交易。Ricky說︰「最主要的原因是人們都會推測新任特首會有什麼打算及想法?或是有什麼新的計劃?他們將會改變政府措施或是維持呢?這些在實際上都是非常敏感的問題,所以很多人都會採取等待和觀望的態度。」

儘管近期樓市出現小陽春的情況,高力國際、戴德梁行及中原地產等都預測樓價及租金於今年將會下跌。2010年年底推出的新印花稅、政府增加住宅供應量、降低銀行貸款比率及歐債危機等的連鎖效應,令有意置業之人士變得更為謹慎,而市場也重新調整為用戶的銷售市場。去年6月至今年1月期間,交投市況緩慢,銷售量下降了達50%,直至2月才出現好轉。當中超過$8千萬元的豪宅成交量仍低於長期的平均水平。Ricky認為,突然飆升的主因是被壓抑的累積購買力及某些銀行於年初時提供的低按揭利率,從而令市場重拾信心,以及賣方在價格上軟化,進而引起買家的興趣。

新任特首及政府的可能性變化令物業投資市場幾近停頓,現時85%的準買家都是真正的用家、換樓客戶、外籍人士、內地居民及工業家,這是否投資者希望面對的市場環境也是一個問題。不管11月是誰進駐白宮,美國的情況根本上不會出現重大的改變。民主黨還是共和黨,美國仍會是一個財富和投資穩定的避風港,生活質量方面的重大轉變更是不可能發生的。有很多傳聞提及關於梁振英的強硬態度和手法,甚至有傳他希望把香港定位如新加坡。投資者及市民應否擔心這可能出現的翻天覆地的變化?重申一次,直至目前還是沒有影響的。萊坊剛公佈的2012年財富報告指出,香港在理想的投資地點列表仍穩佔重要的高名次地位。

Ricky稱︰「以全球的範疇來說,我們看到了很多不同的機構、基金及投資者來到這裡。毫無疑問,梁振英是一名硬朗的決策者,但我不認為他會作出很大的變化。他並不會想成為第二個董建華,更不希望會有50萬人上街遊行。除非樓價如2009-10年般持續上漲至10%至30%,否則我不認為他會作出巨大的改變。」根據高力國際研究報告,Ricky預計樓價於未來的9至12個月將出現10-15%左右的合理調整,而未來數年將累積至30%的修正,以令樓價與成交量回復近乎90年代後期的水平。

現在所有的跡象都明顯是維持現狀,除了交投量及樓價停滯外,按揭將開始出現上揚的趨勢,租賃需求亦將會減弱,豪宅市場仍會持續淡靜。於本年度的2月份,價值$1億元的物業成交額為零,而$1千萬元的成交量則下跌了65%。Ricky總括︰「所以預計新特首上任後之首6至12個月會保持原有之政策,但我們必須保持觀察未來可能出現的新模式及政策方向。」