人氣博客

邁阿密物業展現潛力

投資佛羅里達美國佛羅里達給你什麼印象?80年代美國電影如Miami Vice及The Golden Girls 中的佛羅里達是一個充滿罪惡的地方。三十年過去了,今日的佛羅里達變得多采多姿,其中邁阿密更是藝術、文化、娛樂、商業及貿易的要地,是長線投資者覬覦的好地方。

明日之星

萊坊《2015年財富報告》內列出一份高淨值人士首選城市名單中,邁阿密排名第六位,較傳統投資熱點如悉尼、三藩市以及日漸受人注目的東京和印尼的排名還要高。萊坊更預期於2015年邁阿密可穩守第七位,足見其市場發展穩定。此外,邁阿密亦是全球二十個豪宅價格增長最高的城市之一,2014年當地價格上升了9.8%。邁阿密的物業市場在2008年金融風暴後曾一度下滑70%,但現時無論豪宅或一般物業價格均往上升。

OneWorld Properties 行政總裁Peggy Olin Fucci表示:「邁阿密市場已經成熟,並提供各式各樣的物業供買家選擇,這是前所未見的熱鬧。」2005及2006年邁阿密跌入低谷,當時只顧不斷建屋,導致市埸泡沫爆破,令不少付了兩成訂金的買家紛紛離場,市場湧現多達32,000個銀主盤,最終聯邦存款保險公司(FDIC)出手拯救主要按揭銀行如 Corus,而 Fucci 亦獲委托銷售這些銀主盤。她花了幾年時間四出向投資者說明邁阿密的前景及房產價值,發現拉丁美洲投資者最為進取。她稱:「越來越多環球投資者願意出更高價錢,有些甚至不用申請按揭,一次過付了五成訂金。如此有實力的買家甚少棄訂離場。」其實今日的邁阿密確實有很多吸引之處,包括有聲譽良好的私立學校,邁阿密大學請來了前哈佛院長加盟;區內興建中的Worldcenter已列入未來高速鐵路線的一個新站,還有佛州是沒有州稅的。

邁阿密物業投資

有危亦有機

雖然邁阿密有如初昇的太陽,但它也存在一些問題。東西方置業顧問有限公司(East-West Property Advisors)董事Sam Van Horebeek表示:「很久以前邁阿密已是著名的度假勝地,其特色是漂亮沙灘和郵輪。過去幾年,隨著政府大力吸引企業到當地開設公司,促成與拉丁美洲之間的貿易,邁阿密躍身成為金融、商業及貿易中心。」邁阿密是全球少數能處理大型貨櫃船隻的港口之一,建築工程配合人口增長速度,甚至有傳中國內地與邁阿密將會新增飛行航線。

他續說:「50、70年前的香港僅是一個港口,貿易往來促使香港成為金融中心,於是中產階層冒起,市場對高質素住宅的需求,以至餐飲和購物不斷提升,這與邁阿密現時情況一樣。」然而,邁阿密會否被過度吹捧?Van Horebeek指出:「與其他城市比較,邁阿密市場需求仍然強勁,但大量建築工程可能出現供過於求。需求能否追上供應,這將是未來五年的問題了。」

Van Horebeek又指邁阿密的發展具備潛力,正在當地開發Brickell City Center的太古地產總裁Stephen Owens認為邁阿密是一線城市,知名度不斷提升,不僅是全美第二大銀行中心,而且不少國際企業都喜歡在該地設立總部,還有先進的港口和機場,邁阿密機場乘客抵達人次排全國第二位,僅次於紐約JFK機場;加上市場價格合理和回報率高,這些因素足令該城市成為焦點。 Fucci補充:「與其他大城市相比,邁阿密物業比洛杉磯及三藩市便宜,與紐約相比更只是一半價錢,但現時價格正不斷上升,部份地區的呎價已達3,000美元。」

邁阿密投資市場

尊貴項目

邁阿密河兩岸的發展備受矚目,一邊是太古地產位於Brickell區的Brickell City Center,另一邊則是位於市中心由Daniel Kodsi發展(Fucci代理)的 Miami Worldcenter。

Brickell City Center於2012年動工, Owens形容Brickell 既是著名的金融區,亦是生活社區。他說:「Brickell位處城市中心點,交通四通八達,不但是市內的核心金融區,同時聚集旅客和專業人士;它亦是全美人口最密集的社區之一,卻有充足的閒適空間。Brickell附近有豪華酒店、餐廳及娛樂場所,而且靠近邁阿密表演藝術中心和一系列的世界級博物館。」最新推出的住宅項目是Arquitectonica設計的 RISE ,系內另一住宅REACH已於去年沽清。這座共有390個單位的項目,面積和售價分別是982平方呎和 69萬美元(520萬港元)起。

另一邊廂,Miami Worldcenter則為混合式項目,佔地達30公頃,其中住宅項目 PARAMOUNT佔了9公頃面積,共提供 513個單位。項目平台上將設有100萬平方呎的零售商店、兩座酒店包括備有1,400個房間的萬豪酒店及會議中心、另設出租單位及服務式住宅。PARAMOUNT單位面積由 1,294至 2,376平方呎不等,戶戶連接室外空間、10呎高樓底、歐洲式廚房及私人升降機。大樓設施包括多間室內和室外酒廊、水療、健身中心、娛樂中心、游泳池、足球場及燒烤場等等。每方呎平均售價為700美元(5,500港元)。項目由芝加哥半島酒店設計師Elkus Manfredi操刀設計,室內部分則由ID & Design International負責。 Fucci相信資本增值和出租回報率(現時約3-5%)仍有很大的增長空間。

RISE 和 PARAMOUNT兩個大型項目,增強了投資者對邁阿密市場的信心。現時價格仍未追上2008年高位,加上銀行批核按揭十分嚴格,這些因素均有助市場穩定發展。Van Horebeek稱:「邁阿密經歷了很大的改變, 這些發展都不是一朝一夕的,因此適合中長線投資者。」