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美國二線市場前景看俏

美國二線市場前景看俏投資北美洲,首選地點當然是紐約、三藩市、洛杉磯等大城市;波士頓、休斯敦和邁阿密雖不是一線選擇,但由於當地教育與能源事業蓬勃發展,加上靠近南美洲,投資者亦不斷增加;其後便是從谷底回升的拉斯維加斯和底特律。然而,在二、三線的選擇中間還有西雅圖和孟菲斯,這兩個城市又豈止咖啡和美景!

西北太平洋發展
位於Puget Sound與Lake Washington之間的西雅圖都會區,人口有360萬,曾經是亞洲與北美洲之間的主要貿易樞紐,近年漸成為投資者版圖上的一員。西雅圖除了主流的咖啡文化外,在美國垃圾搖滾(Grunge)音樂發展里程上也有舉足輕重的地位,著名搖滾歌手吉米.亨德里克斯(Jimi Hendrix)、搖滾樂隊先驅Heart的主音Ann和Nancy Wilson都是出生於這個地方。至於科技產業發展成熟,亦漸見成果。

據西雅圖時報(Seattle Times)今年4月報導,2015年3月當地的房價與去年同期比上升18.9%,而且更是一屋難求。Marcus & Millichap的研究指出自2008年至今這地方已創造了11.5萬個高薪科技職位,而當地房屋空置率正處於15年低位,預料今年租金增幅將逾8%。香港東西方置業諮詢(East-West Property Advisors)董事Sam Van Horebeek表示:「過去兩年西雅圖的房產市場表現相當理想,與三藩市情況相似,但由於盤源不足,房價在過去12個月一直升。」估計2015年只有12,000個單位落成,假如科技業繼續擴張,增加65,000個職位,市場明顯會供不應求。

隨著西雅圖科技業進入收成期,當地房價節節上升,目前平均房價約40萬美元(310萬港元)。當地已展開不少建築工程,預計未來供應會有所增加,但現時仍是入市的最佳時機。Van Horebeek表示除了微軟、波音和星巴克不斷擴充其園區外,其他大型企業如Amazon、Nordstrom、Costco、美國任天堂、T-Mobile,還有新興的生物科技工業也會進駐西雅圖;網上旅遊零售商Expedia將於2018年在當地設立辦事處,估計將提供3,000個職位。這不免對當地租金帶來更大壓力。

西雅圖房價不斷上漲,不免令人懷疑市場是否已出現泡沫。Van Horebeek認為當地房價上漲有實質因素支持,主要是職位增加,吸引不少家庭前來就業和定居所致。他又估計由於缺乏選擇,未來幾年房價仍會往上升。

南方魅力
如果視西雅圖為短期投資的話,那麼坐落於田納西州密西西比河岸的孟菲斯可算是現時投資美國最精明的選擇之一。這個人口僅100萬的城市,隨著電子零售業蓬勃發展也備受注目。

孟菲斯位於五條主要貨運鐵道和兩條跨境高速公路的交接處,奠定了它作為船運及分銷中心的地位。孟菲斯機場的貨運吞吐量僅次於香港,全球排名第二。2014年當地房價見底,房產市場主要因電子商業持續增長而獲得支持。Van Horebeek解釋:「由於人們不斷在網上購物,供應商如Amazon均通過快遞發貨,並且經過孟菲斯,這城市因此與電子商業同步成長,只要它繼續維持貨運樞紐的地位,便能創造很多就業機會。」聯邦快遞的總部便設在孟菲斯,UPS和DHL也在當地建立了重要的轉運設施。當然,中產勞工市場不會為投資者帶來豐厚的租金利潤,但會推高租客數量。

Van Horebeek又說:「投資者主要考慮兩個 因素,一是物業的升值能力,其次是每年可帶來的短期現金流。孟菲斯的回報可觀,吸引不少美國投資者。」確實,市場的資本增值一般約3%,但孟菲斯的回報可望高達10%至12%;市場又以中產的需求為主。現時孟菲斯四至五房的房屋售價普遍在20萬美元以下,九月份銷售中位數為120,750美元 (94萬港元)。

世邦魏理仕2015年第二季數據顯示,儘管因主要租客的租約期滿又或是搬遷導致負吸收的情況出現,寫字樓租金並沒有下調跡象,加上中小型企業活躍均支持市場發展。Van Horebeek補充:「投資者不是因為孟菲斯、堪薩斯城(Kansas City)或明尼阿波里(Minneapolis)的長遠升值能力而投資,而是因為扣除物業稅和管理費後仍有理想回報。事實上,今時今日要找一個賺取10%回報的投資地方並不容易。」