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曼徹斯特展現投資優勢

曼徹斯特展現投資優勢位於英格蘭西北方一處荒涼土地上的曼徹斯特(Manchester),曾有一段很長的時間被視為倫敦的窮姊妹。當地的工業發展在19世紀末達到高峰,其後轉向下滑,至1980年代戴卓爾夫人執政期間更猶如跌進谷底。但後來由於不斷進行市區重建,曼徹斯特已漸漸重拾昔日光輝,今日已成為「北方動力中心」的關鍵城市。

重新思考
曼徹斯特坐落於Cheshire Plains和Pennines之間,是一個歷史悠久的城市,可遠溯至羅馬帝國時期,人口約250萬。該市被視為是倫敦的平民版,其文化領域卻有不少貢獻,如著名演員Ian McShane、Marks & Spencer、勞斯萊斯、職業足球隊、知名樂隊Joy Division、Oasis和憂鬱大師The Smiths、作家Anthony Burgess (A Clockwork Orange),以及大受歡迎的電視劇集Coronation Street等都是出自曼徹斯特的;英國電腦科學家Alan Turing最初的研究工作也是在曼徹斯特大學進行的。

有人或會認為英國是一個單引擎國家,而倫敦就是它唯一推動經濟的發動機,但相信其他地方議會以及中央政府都不會認同此說,因政府已計劃擴張經濟動力。2015年3月一份由運輸部推出名為「北區動力中心:一個議程、一個經濟、一個北區」的報告中,清楚展示了以曼徹斯特為中心的發展藍圖。報告指出:「計劃在現有強勁發展的北部城區之上建立一個有經濟活力和增長的北區,不僅吸引人才,還吸引海外投資。北區將會是全球最具競爭力的地區之一,有卓越人才以及先進的運輸網絡,將會是成功及富創意環球企業的集中地。」

這個泛北經濟的構想正推動著整個地區的發展。所謂「北區動力中心」,除了曼徹斯特外還包括Liverpool、Leeds、Sheffield及 Newcastle upon Tyne。至於運輸基礎設施方面,會有四通八達的火車路線(高速及繁忙時間班次)、機場交通接駁、智能票務設施以及一套全面的貨運與物流策略。

德勤中國國際業務開發組董事總經理暨曼徹斯特中國論壇主席David Percival表示:「倫敦有它的名牌效應,即使不認識它也會被它吸引。然而,在計劃商業投資時, 眼光應該不限於倫敦。從數據而論,曼徹斯特的排名也很高。事實上,倫敦物價非常昂貴,而且有過熱之嫌;而曼徹斯特在多方面的表現都較英國其他城市為佳,投資曼徹斯特的勢頭早已出現。」

目前投入曼徹斯特的資金大多以機構為主,譬如正在動工的新機場是由中資公司興建的,還有一條與倫敦Crossrail連接的新鐵路;新的BBC中心也將落戶曼徹斯特,頓使該市成為創意工業中心;曼徹斯特大學已是一間資深的教育和研究學府。Percival認為:「曼徹斯特是一個營商的好地方,這裡有連接倫敦的鐵路線及卓越教育,切合企業業務發展的需要。曼徹斯特大學是歐洲最大的大學,備有世界級設施,在多個主要範疇享負盛名,包括生命科學、先進的工程技術、汽車及航空。在曼徹斯特投資的公司也與這些範疇有關。此外,它也是理想的生活地點。」

資金湧入
隨著商業發展,不少專業人才也聚居曼徹斯特,正因為這個緣故,現階段是投資曼徹斯特的大好時機。香港IP Global投資經理Hamish Pound指出:「湧入曼徹斯特的資金同時剌激了住宅需求。不幸的是自2008年金融風暴後,發展商暫停了大型住宅項目。興建許可證亦已過期,要再開展工程必須重新申請。現時市場上的供應仍未足夠應付需求。因此我們對這市場非常樂觀。」Pound 更認為曼徹斯特與倫敦的機會是均等的。

反而,曼徹斯特的價格相對較低,更加吸引買家。倫敦主要地段物業平均每平方呎要1,500鎊,豪宅地段更高達7,000鎊或以上。Pound稱:「曼徹斯特市中心地段價格每平方呎約300至500鎊(3,600至6,000港元);回報率方面,倫敦約2%至3%,而曼徹斯特則有5%至6%之多。價錢更平,回報率更佳,還有資本增值;加上市場存在大批買家,令曼徹斯特足以與倫敦匹敵。」

曼徹斯特最新推出的項目之一是由發展商Renaker開發、IP Global代理的The Assembly。項目坐落於大學與富有歷史色彩的市中心之間,鄰近有不少生活設施,是專業人士和學生的理想居住地點。附近是範圍廣達20公頃的First Street重建區,零售、餐飲和休閒設施一應俱全。The Assembly提供250個單位,備有一房至三房間隔選擇,面積由550平方呎起,售價則由18.5萬鎊起(220萬港元)。

有人認為對投資者來說曼徹斯特太古舊及「前衛」。Pound則認為前衛並不壞,古舊則意味它有改善的空間,亦即有增長的空間。曼徹斯特正好是這個情況,正逐漸步向主流。」當然這並不是指曼徹斯特已失去它的個性,它仍然很有趣味。他總括說:「如果曼徹斯特太過華麗,便不再有魅力。」

曼徹斯特把自身定位為大型項目的一部份,可同時為居民及投資者服務,兩者並不像香港與上海之間的對立。Percival補充說: 「我們想避免競爭,北區動力中心的政策並不是要競爭,不是要城市對城市,而是團結城市,將力量變得更強大。」