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港人置業 有心無力?

港人置業  有心無力?Lois和Anthony將於三個月後結婚。兩口子現時在港島東近太古租屋,正考慮搬回Lois家裡,與她的父母同住以節省開支。過去三年,兩人省吃儉用,不額外取假,不送節慶禮物給近親以外的小朋友、平日甚少外出吃飯、一年只看幾部電影,只為儘快儲夠三成首期上車。但金管局早前突然出招,令他們需要多儲一成首期,離上車目標又遠了一些。Lois是一名護士,Anthony則任職銀行中層管理人員。他們認為每個人都應該有能力購買一間普通住屋。Lois語帶沮喪地形容:「我們並不是要住千五萬的豪宅,只想買一個正常的兩房單位,每年度一個小假。」

現實與理想
不少人像Lois和Anthony一樣,早在多年前已感置業艱難,但房屋問題直至近年才受到正視。一直以來,社會缺乏評核負擔能力的準則,一般說法為租金或按揭供款不可超過收入的30%,總債務不可超過收入的50%。以修讀專業範疇的大學畢業生為例,初入行的會計師、財務顧問、稅務專家、房地產專家等,月入約為20,000元,即按揭供款最多為6,000元。若依照這個規則,月入20,000元的人根本買不到一間尺寸適中的房屋,但為求上車,無奈越住越細,越住越遠。

高力國際研究與諮詢經理Joanne Lee在一月份的樓市展望中表示:「樓價不斷攀升,變相令負擔能力下降。由於大部分置業者的資金有限,唯有退而求其次,購買較細的單位,預料2015年中小型住宅會維持強勁需求。」現時市況證明了她是對的。根據萊坊的數據,中小型住宅的價格至今已增加7%,預計再有5至10%的升幅。不過,萊坊並不認為市民無力負擔樓價,並指出:「現時,香港市民的供樓負擔比率約為80%。假若按揭利率上調100至200個點子,每月供款將分別上升10至20%。因此,我們估計若按揭利率上調少於200個點子,將不會對本港住宅市場帶來顯著影響。」

關鍵因素
現時利率極低,置業本應不難。可是,金融管理局收緊按揭的目的只為保障銀行體系,而非為協助市民置業,結果反而令不少收入不俗的潛在買家轉買為租。但香港租金之高在世界名列前茅,結果令他們更難儲首期。Lois表示:「現時的租金低於20,000元,而買樓的預算為500萬元。我們有兩份收入,只要減少消費,仍能儲下不少錢,但有時難免遇上緊急情況,需要額外支出,所以要花更長時間才能支付首期。但租金逐年增加,使儲蓄減少,樓價又持續上升,需要給更多的首期。如果只得我一人儲錢,恐怕無能為力。」

大部分人對樓市均持觀望態度,但若樓價持續向上,政府或會推出更多辣招以抑壓樓價及提高市民的供款能力。不過,即使政府增加住宅供應,相信作用亦不大。正如Ian Brownlee於三月在南華早報中指出:「研究數據顯示,在過去的20年,無論住宅供應量多少,樓價依然高企,因此住宅供應量與樓價並無關連,而增加供應亦不會提升市民的供樓負擔能力。」政府中央政策組在此之後數星期提交的報告亦反映相同結果,進一步印證住宅供應量不影響樓價。

那麼,有什麼方法幫助市民置業?到底市民是否無力置業?難道我們的看法出錯?第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部主管Simon Smith指:「住屋負擔能力的計算方法繁多,若以按揭供款比較平均收入,由於利率低,市民應能輕鬆置業。然而,若以房價為收入多少倍計算,則大部分市民均難以負擔。」大概只有金融危機或非典疫情,樓價才有望回落。