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追逐柬埔寨的資產回報

近年環球主要經濟體如歐洲、美國及中國相繼出現不穩狀況,投資焦點轉移到新興經濟體。現時亞太區已成為全球經濟發展的動力引擎,特別是發展迅速的東南亞,當中柬埔寨更是個持續增長的小引擎。

經濟表現理想
過去五年東南亞區內發展強勁的經濟體要算是印尼、菲律賓及柬埔寨,至今只有柬埔寨仍維持發展勢頭。萊坊今年五月出版的《亞太資本市場報告》中指出:「柬埔 寨2015年實質GDP增長率已超越澳洲、中國、日本、韓國、印尼、台灣、泰國、新加坡、馬來西亞及香港,只有印度較它優勝,達7.5%。這情況預料會延 續至2016年。」

人口有1,500萬的柬埔寨,位於越南、泰國和老撾中間,由洪森掌握政權。柬埔寨經濟一直以農業、紡織業及旅遊業為主,建築業亦逐漸受到重視。隨著經濟蓬勃發展,近年柬埔寨吸引了不少外資。萊坊指出在外資公司的需求帶動下,金邊市(Phnom Penh)的租金已上漲了3.1%。



然而,柬埔寨也面對不少挑戰。柬埔寨有驚人的增長,主要是基數低,而它也有一般社會政治發展過程中出現的問題,當中包括貧窮和饑餓。不過影響最大的是其透 明度,在175個國家中排名156位,排名在中國、俄羅斯及哥倫比亞之下。國際特赦組織於2014年年報中點名批評柬埔寨嚴重缺乏人權,包括禁止公眾集會,又以威脅、騷擾及暴力對待異見人士,審訊欠缺公正,更甚的是私人企業搶奪土地發展,農產業發展被迫停止,數以千計柬埔寨人因此失去土地、家園和謀生能力。

這些報導令投資者紛紛退避。但萊坊金邊地區經理Ross Wheble認為:「雖然貪污與缺乏透明度是阻礙企業進入市場的兩大主要因素,但政府已採取措施解決這方面的問題,我們亦見情況有所改善。再者,這些因素對獨立物業投資者來說並不是最重要。」

城鎮與郊區
柬埔寨的物業市場發展現時幾乎全部集中於金邊。世邦魏理仕2014年底推出的報告中指出柬埔寨核心區公寓的資本增值率高達30%,發展商更開始推出一些非 核心的豪宅項目,足見市場已趨成熟。報告又指:
「現時柬埔寨吸引大批亞太區物業投資者,包括新加坡、日本、香港及中國。雖然不少海外買家被大發展商的高 額回報保證所吸引,但投資者看重的還是預期的資本增長。」
由現時至2018年,首府的物業供應將會有高達500%的驚人增長,大部份銷售對象是外籍僱 員。當地富裕人口上升也是需求增加的主要原因。

根據柬埔寨現時的法規,發展商最多可出售每個物業項目中七成比例的單位予海外買家。與鄰近國家的四成相比,柬埔寨明顯較吸引。Wheble認為七三比例對發展商以及在二手市場出售物業的業主來說都是有利的。



Wheble稱:「雖然現時買家主要來自亞太區,包括南韓、台灣及馬來西亞,但也有部分投資者是來自西方的。他們主要投資核心地區的物業,例如金邊和暹粒 (Siem Reap)。至於度假物業市場,由於缺乏基礎建設,如柬埔寨主要度假地西哈努克(Sihanoukville)尚未有國際航線,故仍需時發展。不過,隨著 市場推出一些豪華度假項目,如頌莎情人度假島(Song Saa Private Island),還有正在施工的Alila Koh Russey,預料未來幾年度假市場將會逐步起飛,但始終未可與泰國或峇里市場相提並論。」

據頌莎情人度假島開發及營運公司Song Saa Hotels and Resorts創辦人兼行政總裁Rory Hunter表示:「喜歡冒險的投資者,包括香港和新加坡的高淨值人士,他們曾在區內投資度假物業,熱衷於追逐柬埔寨的高增長回報。目前沿海發展項目最受 中國投資者歡迎,最具規模的一個便是由天津優聯集團(Union Group)發展的項目,總投資額超過20億美元,預計可帶動度假物業市場起飛。」
該項目包括一個郵輪碼頭及區內第二個機場等基礎設施,還有一個高爾夫 球場和國際級酒店。未來柬埔寨的度假項目也許會集中在尚未開發的島嶼。Hunter最後補充:「現時市場彌漫著一份對度假項目的憧憬。然而,物業市場令柬 埔寨經濟以至當地人民得益的同時,更重要的是政府要做好監督的角色,以及堅守持續發展的承諾,讓下一代也能享受這片美麗土地。」