樓市快訊

保育與發展 難覓平衡點

保育與發展 難覓平衡點近年香港積極進行市區更新,以市區重建局作主導,而部分小型私人發展商亦盡力保育歷史建築,不欲將之拆除。可是,市區重建局欠缺資源,以致被批評未有做好歷史建築的保育工作。人們對保育亦未有寄予厚望,前水警總部1881被改建得面目全非,最終演變成另一個豪華大型商場;中環街市保育計劃則落實無期。Hirsch Bedner Associates香港分公司的合夥人Mathew Lui指:「由於香港土地的價值高昂,在急速的城市化和城市發展下,無數寶貴的歷史建築被拆掉。而香港政府對此難辭其咎。」餘下的歷史建築還有機會保留嗎?

平衡工作

市區重建局發言人闡述有關重建市區樓宇的程序時表示:「根據《市區重建局條例》的規定,市建局每年均會依照《市區重建策略》內的指引,擬備及呈交財政司司長審批其『五年業務綱領』和『周年業務計劃』,以制定市建局的策略方向及工作計劃。」換言之,市建局需要處理繁複的行政程序。

但Lui認為,雖然政府推行了市區重建多年,卻一直欠缺長遠規劃。他說:「政府並未對活化歷史建築制定適切的政策以平衡發展隨意和保育,例如1977年中環舊郵政總局大樓被拆卸。市民認為需要審視正進行重建的舊區,以免摧毀承載港人集體回憶及本土文化的歷史建築。」他又指,新加坡的浮爾頓酒店由英殖民時期的郵政局改建而成,不但為古蹟注入新生命,亦重塑酒店品牌。他說:「相比下,皇后碼頭卻難逃被清拆命運,這不但引起保育人士和生態學家的關注,更喚醒了一般市民的保育意識。這樣的市區更新或保育行動根本無法保護本土文化或改善市民的生活。」

Hirsch Bedner Associates專注於酒店設計,多年來一直帶領亞洲的重建計劃,近期的項目包括為新加坡烏節路萬豪酒店、旺角帝京酒店及歷史悠久的上海和平飯店進行復修。其實除了香港,其他地區均需要為重建處理繁複的行政程序。參與市區更新項目的倫敦發展商可謂是全球市區更新的先驅,他們不滿即使市民有迫切的住屋需求,但仍需漫長的等待才獲准重建。而這只是重建其中一個難關。Lui指:「香港和亞洲其他地區均有無數珍貴的歷史建築,香港的重建情況反映了亞洲各地所面對的困境。社會上對市區重建有不同的聲音,要達致理想方案,積極溝通、適時復修及平衡發展缺一不可。

改建住宅

由市建局與中國海外(中國建築工程總公司的子公司)合作發展的「星鑽」項目(www.thenova.hk)即將入伙。市建局於2005年12月依照規例獲准開展該項目。「星鑽」位於西營盤第三街88號,與會德豐和恆基的另一焦點新盤相距不遠,同處優越地段。但市建局表示,「星鑽」的建築設計顧及社區需求,間隔實用,主要提供中小型單位。「星鑽」將於明年竣工。

市建局代言人闡述該區適合重建的原因時表示:「在重建之前,該區有20幢樓宇,大都建於四、五十年代。當時樓宇殘舊不堪,無法進行具效益的復修。部分樓宇甚至沒有基本的衛生設備。該區現正重建為一座住宅大廈,配以公共休憩空間。」

「星鑽」樓高35層,提供255伙,實用面積由365至855平方呎,並設有1.4萬平方呎公共休憩空間。「星鑽」的戶型涵蓋1至3房,每個單位均附設露台,配套一應俱全。位於頂層及天台的會所設有游泳池、花園、健身房、桑拿浴室、休息室、宴會場地和兒童室內和室外遊樂區。截至今年5月,「星鑽」高層單位的實用呎價高達30,000元,可見市建局未有提供一般市民可負擔的住屋。Lui慨嘆:
「我不認為市建局的重建計劃有效,因為他們偏重房地產投資,並未盡力保護古蹟。」

那麼,市區更新是否大勢所趨?市區更新能否幫助解決香港房屋和辦公室需求?Lui認為可行,但難行。他解釋:「目前香港並沒有很多寶貴的歷史建築能夠得到妥善保留,而政府和市民之間在保育方面存有衝突。儘管政府正盡力改善香港的自然環境,但公眾似乎更關心社會和經濟環境。」這些的確需要公眾的關注,但也影響了市區更新的步伐。政府、建築界、保育界及其他相關界別需要組成一個機構來釐定重建的目標。Lui提出,中區警署建築群活化計劃充分體現了新舊共融,改善民生的市區更新精神。該計劃由本地和海外專業人士共同制定明確的重建準則,使中區警署建築群得以重生。