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青島擁有非住宅市場的投資優勢

青島擁有非住宅市場的投資優勢青島躋身中國東岸的大都市,棲息在黃海的山東市,擁有近9百萬人口,是國家的主要港口和海軍基地,而它在國際宜居城市的排名比北京、上海及廣州更高。青島市自2006年以來,每年的增長高達16%,是北京主要的特殊經濟區域之一。除了主要的製造業、運輸業及自然資源供應之外,遺留著的德國建築令它也成為旅遊熱點。

被廣泛討論著的,是青島在2012年有很大機會成為主要物業投資地區,每項來自歐洲和美國的新聞,不同業界都有著不一的反應。作為一個理想的港口及製造業中心,那裡主要的投資者是來自韓國和日本,因此成千上萬的韓國和日本國民已遷往青島居住。他們是一群收入正持續上升的當地居民,也同時帶動零售市場變得更為活躍的原因之一,高力國際根據2011年上半年的數據,預計這趨勢將於下半年仍然持續。可是預計零售供應達至頂峰時,亦同時會導致空置率上升。

同時,商業辦公室的需求量亦隨著中國強勁的經濟增長而上升,國內及跨國公司於青島成立公司的數量增長強勁。商業房地產的前景是相當強勢的,空置率將保持穩定,縱然去年最後一個季度並沒有新的辦公室大樓落成,租金和資本值將會因供應慢慢地轉向互聯網而上升。基於近日獲得政府的批准和支持繼續拓展商廈。高力國際的報告指出,「青島是山東半島海洋經濟區發展計劃的重要部分,因受惠於各項發展計劃,它將成為完善的經濟發展地區,並於第十二個五年計劃期間,定下11%的增長率為全年國內生產總值的目標。」此外,外資金額於2011年錄得逾60%的增長,隨著投資機構把投資目標由中國一線城市轉移至二、三線城市,市場的需求量將相繼上升,所以預期青島市場的升勢仍會持續。

縱然青島處於強勢的地位,但中國的房屋緊縮措施也帶來一定的影響,去年十月的住宅銷售比起2010年的同期下跌了近16%。二手市場的交易量更是顯著的下降,引致租賃市場的供應量及空置率上升。相比北京及上海的豪宅市場,青島的仍是處於起步階段,但卻不乏出售或出租的豪宅物業。海濱附近的商業中心區域是豪宅的集中地,而豪宅市場不但沒有受到真正的衝擊,相反它還有擴展的空間。戴德梁行第四季度之青島物業時報的報告指出,「那裡有五個郊區是不受房購措施限制的,很多的發展商都於那些地區發展新的住宅項目。因此,項目的質量以及配套設施有了很大的改善。從去年1月至10月,青島市住宅之平均價格較前一年上升了20%,每平方米的售價達至人民幣¥7,332.1元(約$9,000港元)。」截至12月,物業放售量已錄得超過142,000個單位,約為1,600萬平方英尺的面積。如果青島是一個潛在的投資熱點,現在可能是入市的時候。戴德梁行補充︰「由於拋售樓盤的壓力增加,各大發展商開始提供更大的折扣。展望至2012年初,交投量有望回升,但住宅價格將會有輕微的下調。」

然而這城市的非住宅投資將有顯著的優勢。去年商業物業的交投量上升超過26%,有近800萬平方呎面積的物業易手。根據戴德梁行在報告中的結論:「隨著政策緊縮,住宅市場的風險相對地增加,因此商業地產成為了投資者的首選,而購置住宅的限制仍舊持續,所以預期來年的商業地產將會吸引更多的投資者。」